万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让这(zhè)个位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国(guó)信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕(rào)的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债(zhài)权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分(fēn)公司(sī)（下(xià)称中国(guó)信达北分(fēn)），处置的(de)是(shì)对北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国(guó)信(xìn)达(dá)北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户(hù)，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达(dá)的(de)拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本(běn)没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押(yā)，所以不(bù)能网(wǎng)签(qiān)、没(méi)办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主基(jī)本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这(zhè)些业主(zhǔ)确(què)实已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款并实(shí)际占有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债(zhài)权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行(xíng)中(zhōng)，业(yè)主已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以联(lián)合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问(wèn)题的(de)批(pī)复(fù)》，以司(sī)法(fǎ)解释的(de)方式明确了购房人(rén)的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付(fù)请求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程价(jià)款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的(de)国民(mín)知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北(běi)京的第(dì)一(yī)个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元的(de)价格(gé)，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可(kě)看出其(qí)在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一(yī)套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依(yī)旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了(le)不(bù)少知名人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环(huán)的(de)背后，这个地产界(jiè)“劳斯(sī青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗)莱(lái)斯”却多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执(z青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗hí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确(què)定义(yì)务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到(dào)这(zhè)个(gè)地(dì)步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出(chū)背(bèi)后的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实(shí)控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下(xià)。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放(fàng)到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果北(běi)京国安(ān)的估值一直(zhí)没变，那么(me)中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出(chū)质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建工、山东国(guó)际信(xìn)托、中融(róng)信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营(yíng)状况却(què)持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人都成为老赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何(hé)能独善其身？

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