导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低(dī)景(jǐng)气(qì)，有关(guān)中国地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文(wén)试(shì)图(tú)厘(lí)清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存(cún)量极度(dù)过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到(dào)一成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很(hěn)大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据，我们(men)根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发(fā)达(dá)国家有(yǒu)着不(bù)小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不(bù)同(tóng)能级(jí)城市(shì)之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知(zhī)晓具(jù)体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当(dāng)前的(de)房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并(bìng)不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1，看似(shì)意味(wèi)着(zhe)人(rén)人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全(quán)反映(yìng)出城(chéng)镇居民的(de)居(jū)住水平(píng)。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测(cè)算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计(jì)数据，并没(méi)有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的算得到居民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到(dào)中国(guó)存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进(jìn)一(yī)步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的租赁其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅(zhái)、购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为(wèi)过(guò)去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套(tào)房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动(dòng)、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本(běn)的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造(zào)成人口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应(yīng)求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价(jià)迫(pò)使打工人(rén)回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高房价的大(dà)城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和(hé)厨(chú)房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是(shì)未来(lái)地(dì)产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平(píng)的一(yī)半。若(ruò)去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在困难(nán)，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难(nán)问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数(shù)，需要(yào)住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿(yì)平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增(zēng)量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业管(guǎn)理，居(jū)民(mín)追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的(de)环(huán)境，背后的改善(shàn)性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向(xiàng)联系(xì)。随(suí)着经济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的(de)供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分化不单局(jú)限于城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提(tí)示(shì)

　　人口普查数(shù)据调(diào)查(chá)的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低，其(qí)增速(sù)可(kě)能(néng)超预期。

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