5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对(duì)于(yú)这一(yī)板块已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示(shì)，以(yǐ)南方和(hé)华夏(xià)的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地(dì)产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的房(fáng)地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行业的(de)持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募(mù)重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前(qián)五个股分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于(yú)房(fáng)地(dì)产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出百大(dà)之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏(sū)链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产(chǎn)已经进入(rù)大(dà)分(fēn)化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业(yè)贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分(fēn)类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的(de)销售额(é)，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司(sī)就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成(chéng)为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的(de)上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该(gāi)股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流(liú)通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的(de)迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排(pái)名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海(hǎi)本地房(fáng)企(qǐ)，其(qí)第一季度(dù)的(de)收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫(yì)情时代(dài)出(chū)租(zū)率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了(le)知(zhī)名机(jī)构(gòu)在其(qí)中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季度他(tā)有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿(15min什么意思多少分钟，15min等于多少分钟yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募(mù)指基(jī)首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴(xīng)证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅15min什么意思多少分钟，15min等于多少分钟降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大(dà)多(duō)数房企(qǐ)受(shòu)限于信(xìn)用(yòng)问题或(huò)者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿(15min什么意思多少分钟，15min等于多少分钟ná)地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金(jīn)额(é)）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低(dī)，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当(dāng)前中特(tè)估(gū)的(de)浪(làng)潮下，央(yāng)国企地(dì)产股或(huò)存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其(qí)是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为(wèi)库(kù)存的优势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质(zhì)的(de)开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调(diào)，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企(qǐ)相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且(qiě)可预期(qī)的盈(yíng)利和(hé)现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思(sī)路的(de)话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面(miàn)是(shì)否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的(de)增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着(zhe)一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月(yuè)环比(bǐ)三月相(xiāng)对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场(chǎng)的去(qù)库存压力(lì)、企业(yè)的(de)资金面压力，可(kě)能会(huì)出现，到六月(yuè)份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地(dì)产(chǎn)以及其上(shàng)下(xià)游(yóu)产(chǎn)业(yè)链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他(tā)基(jī)本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分(fēn)析(xī)，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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