OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的(de)影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘(pán)继(jì)续(xù)延续此前几日的下跌(diē)走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大(dà)，我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承(chéng)租(zū)方之(zhī)一，目前(qián)未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人(rén)相关负责人也表示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库(kù)提前退租的可(kě)能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根(gēn)本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价(jià)值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二(èr)级市场价格开始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格(gé)有(yǒu)所(suǒ)回升(shēng)，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利(lì)消息影响，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前(qián)上市(shì)的8只产业园区基(jī)础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下(xià)跌(diē)，8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江(jiāng)光大园项目(mù)出租(zū)率有所下(xià)降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价格出现波(bō)动。”一(yī)位业内人士分析(xī)称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规避的(de)原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日场内资金(jīn)有所流出，但(dàn)是，不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目前随着二级市(shì)场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到(dào)基本面、情绪(xù)面等(děng)多重因(yīn)素影响(xiǎng)，不好判断价格是(shì)不是(shì)已经完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位业内人士表示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如星对(duì)此(cǐ)表示(shì)，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对经营(yíng)现金流(liú)没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急(jí)、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本(běn)身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入受(shòu)不受影响，影响多(duō)大，估计园(yuán)区会(huì)最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库(kù)科技。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库(kù)科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大(dà)园项目出租率下降事项，一度二级市(shì)场(chǎng)价格出现回落。在随后(hòu)召开的业(yè)绩说明会(huì)中管理人就相关事(shì)项进行(xíng)了(le)解释(shì)说明，市场信心(xīn)得(dé)到了一定提振，二级市场价格(gé)表(biǎo)现也趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的线上和线下的扩(kuò)募说明(míng)会(huì)上，运营团队表示(shì)了(le)对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目(mù)出租率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到三周的(de)时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公告引(yǐn)起了市场(chǎng)各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突然(rán)确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实(shí)工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的(de)可能事(shì)项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相(xiāng)关负(fù)责(zé)人介绍说(shuō)，目前(qián)储备租(zū)户还是(shì)比(bǐ)较丰(fēng)富的(de)，覆(fù)盖(gài)了芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信(xìn)息(xī)技术等产(chǎn)业客(kè)户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备转化为实(shí)际(jì)租户需要一(yī)些时间。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三(sān)个月履约保证金给了(le)我们(men)一些空间(jiān)，但本着对(duì)首批扩募、对(duì)市(shì)场负责的态度(dù)，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在(zài)短期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的(de)张(zhāng)江光大园项目一季度末也(yě)有(yǒu)将(jiāng)近30％的(de)空置(zhì)率(lǜ)，原始权益(yì)人(rén)有那么多(duō)储备租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大(dà)园一(yī)直(zhí)以(yǐ)来(lái)都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历(lì)史运营表现稳定，租户(hù)的(de)调租和换租都属于(yú)正常情(qíng)况，而这次项目的大租(zū)户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有(yǒu)所好转。在(zài)看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后(hòu)，张江这边(biān)也作了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光(guāng)大园项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平(píng)层(céng)，楼(lóu)的成(chéng)新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千平(píng)的面积为主，还有一(yī)些独栋形态的物业(yè)。租(zū)户自身(shēn)也会有诉(sù)求(qiú)，也会根据(jù)自(zì)身需求和预算挑选区域内的(de)不(bù)同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家，后续(xù)我们在资(zī)源(yuán)共享和联合营(yíng)销方面能更加充(chōng)分发(fā)挥(huī)协(xié)同效(xiào)应，相(xiāng)信可(kě)以做得更好。”上述负责(zé)人(rén)补充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相关负责人(rén)表示(shì)，张江集团(tuán)和张江高科目前在管(guǎn)资产约五百万方，还有(yǒu)一些其(qí)他在开发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些(xiē)都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实(shí)现打造张江园区(qū)产业(yè)空间资产(chǎn)上(shàng)市平(píng)台目标(biāo)的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非(fēi)常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本(běn)平台和它(tā)未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是(shì)我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也是(shì)至关重要(yào)的(de)一步，眼(yǎn)下我们(men)可能面临了一(yī)些突发(fā)情况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城(chéng)这(zhè)三十年建设发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经历的相比，只能(néng)算是(shì)一个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难(nán)，尽一切可能化解当前突(tū)发(fā)事(shì)件的所有负面影响(xiǎng)我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词，维持预(yù)期和市场的信心。”

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