饱受争议的(de)二手房交易(yì)中介费(fèi)问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市(shì)场(chǎng)监管总局(jú)联合(hé)发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的(de)意见。意见提(tí)及，近(jìn)年来，部分房杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物地(dì)产经纪机(jī)构存在利用房源客源(yuán)优势收取(qǔ)过高(gāo)费(fèi)用(yòng)、未(wèi)明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户个(gè)人信息(xī)等(děng)问题，加重交易(yì)当事人负(fù)担、侵害其合(hé)法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两部(bù)门从加强从业主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合(hé)理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分(fēn)析师张大(dà)伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例(lì)超过80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调(diào)控重(zhòng)杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物心逐渐从开发商过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住(zhù)房政策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居(jū)民(mín)来说属于金额不低(dī)的大宗交易，由于(yú)二(èr)手(shǒu)房交易成本较高(gāo)、交易周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业性，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问(wèn)题，将(jiāng)非(fēi)必要(yào)的收费夹(jiā)带其(qí)中，如收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担(dān)保(bǎo)费(fèi)等(děng)，对居民造成额外的(de)负(fù)担，而且这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的相关市(shì)场交易行为及其主体进(jìn)行规范和秩(zhì)序整顿，是(shì)房(fáng)地(dì)产市场管理和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项(xiàng)工作的(de)意(yì)义更大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务行业关注最多的(de)一个话题，便(biàn)是房(fáng)地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点，将是对(duì)房地产经纪服务(wù)收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低(dī)的中(zhōng)介费(fèi)。以北(běi)京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上(shàng)，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构要合理降(jiàng)低(dī)住(zhù)房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)。引导(dǎo)由交易双方共同承(chéng)担经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟(wěi)介绍，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费(fèi)标(biāo)准的最早依据是(shì)1995年国家(jiā)计(jì)委建设部下发的《关(guān)于房地产中介服务收(shōu)费(fèi)的(de)通知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成交价(jià)格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行(xíng)的(de)2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务(wù)，经交易各(gè)方(fāng)协商(shāng)同意，可在规定的收费(fèi)标准基础上(shàng)适当上浮(fú)，上浮幅度(dù)最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服(fú)务(wù)等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产经纪服(fú)务收费多(duō)少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确(què)具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服务过程中对(duì)收费标准(zhǔn)进行明(míng)码标价即可(kě)。而房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)机(jī)构在具(jù)体收(shōu)取(qǔ)过程(chéng)中，会结合房屋价值(zhí)及工资(zī)标准杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物，综合计算出(chū)合适的(de)中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构应当在经营(yíng)门店、网站、客(kè)户(hù)端(duān)等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供(gōng)的(de)基本(běn)服务和延伸服务，应(yīng)当分(fēn)别(bié)明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收(shōu)费清单(dān)，列(liè)明收费(fèi)标准、收费金额，由当事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会(huì)同市场监管等部门采取约(yuē)谈(tán)等综合措(cuò)施进行重点监管(guǎn)。市(shì)场监(jiān)管部门(mén)会同有(yǒu)关(guān)部门依法(fǎ)查处(chù)不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的(de)行(xíng)为。对房地产经纪(jì)机构(gòu)相关违法违(wéi)规信息，市(shì)场(chǎng)监管部门要依法依规(guī)纳入(rù)国(guó)家企业(yè)信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实(shí)行分档定(dìng)价，是否意(yì)味着(zhe)，未来豪宅的(de)中介(jiè)费有(yǒu)望(wàng)大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总经理郑叔(shū)伦称，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的(de)原则实(shí)行分档定价(jià)，合理降低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还是规范行(xíng)业，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经纪机构(gòu)，但对市(shì)场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费(fèi)普遍在合理范围(wéi)内(nèi)，加(jiā)上(shàng)经纪服务费(fèi)用对市场的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于当(dāng)前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来(lái)如何具体认定其(qí)中的细则，还(hái)需要看各(gè)城市(shì)落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行(xíng)业健康发展。同时，由于二(èr)手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不同(tóng)税费等都(dōu)可能对交易产生影(yǐng)响，这对(duì)房地产经纪服务行业的专业性提(tí)出更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研究院研(yán)究总(zǒng)监(jiān)陆(lù)骑(qí)麟指出，在二(èr)手房(fáng)买卖(mài)过(guò)程中，原本应该由上下家各支付(fù)一(yī)半的中介费，但在(zài)一些热(rè)点城市的二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中，往往会有这样(yàng)的情(qíng)形，因(yīn)部分购房者(zhě)处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税费(fèi)均(jūn)由(yóu)购(gòu)房者来承担。即(jí)使一些房东愿(yuàn)意承担中介(jiè)费，这部分费用也(yě)可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司(sī)将(jiāng)其(qí)视(shì)为(wèi)向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)单(dān)边收费的行(xíng)为。部(bù)分中(zhōng)介公司可能(néng)会(huì)利用其(qí)支配地(dì)位(wèi)，在原(yuán)先经纪服务(wù)收费的基础上，再(zài)次(cì)向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实(shí)际上(shàng)相当于变(biàn)相推高了房价(jià)。两(liǎng)部(bù)门提出严(yán)禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于(yú)提高交易中操作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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