近两年(nián)火爆的创新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过(guò)观测(cè)经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包(bāo)含了(le)利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配(pèi)金额占可(kě)供分配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格(gé)的变化。基金份额(é)二级(jí)市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分(fēn)红预(yù)期(qī)则更(gèng)有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决(jué)策的(de)重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份(fèn)额持有(yǒu)人实际获(huò)得(dé)的现金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更具(jù)参(cān)考价值(zhí)。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施(shī)基(jī)金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度(dù)可(kě)分配(pèi)金额(é)以现金形(xíng)式(shì)分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来(lái)分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报(bào)，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于(yú)吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面市(shì)场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的(de)过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进说女生坐摇摇车是什么意思，摇摇车的意思污行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投(tóu)资者长期(qī)投资(zī)的(de)信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金分红前(qián)提是(shì)本(běn)金之上的(de)增(zēng)值部(bù)分不同，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分(fēn)红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大(dà)不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产(chǎn)品的(de)收益主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资(zī)产增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产品的收益(yì)主要(yào)来自项(xiàng)目每年的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产属性不(bù)同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价格(gé)和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对较低，也(yě)有足够年(nián)限收回(huí)本(běn)金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情(qíng)况下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资(zī)特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的(de)土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机(jī)会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永续经(jīng说女生坐摇摇车是什么意思，摇摇车的意思污)营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存(cún)在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注(zhù)内部(bù)收益(yì)率(lǜ)的(de)高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可观(guān)的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集(jí)材(cái)料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的(de)实(shí)际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进(jìn)行(xíng)判断。”中金基金上述负责(zé)人(rén)也称。

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