近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)注意，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权(quán)分红(hóng)目前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资(zī)标的时(shí)应了解资(zī)产类(lèi)型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可(kě)供分配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及(jí)基(jī)金份额交易(yì)价(jià)格的(de)变(biàn)化。基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红(hóng)预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决(jué)策(cè)的重(zhòng)要参(cān)考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金(jīn)份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副(fù)总监(jiān)李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给投资(zī)者，你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报(bào)，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配(pèi)置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高(gāo)的(de)收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额(é)完(wán)成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上(shàng)影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素(sù)的(de)影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分配(pèi)和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差异(yì)很大(dà)，大多(duō)数普通(tōng)投(tóu)资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后基金价(jià)值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红及资(zī)产(chǎn)增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自(zì)项目每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了(le)解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其(qí)分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性(xìng)偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权(quán)到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)，通常具(jù)备(bèi)更(gèng)高的分派(pài)率(lǜ)水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特(tè)许经营权(quán)项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目(mù)的分派金(jīn)额包含(hán)了投资(zī)本金，在不进行扩募(mù)的(de)情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着分派进度(dù)逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一般(bān)较(jiào)长，再(zài)加(jiā)上到期后通(tōng)过(guò)对建筑的(de)更(gèng)新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投资，有机(jī)会(huì)进(jìn)一步(bù)延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基(jī)础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在(zài)基(jī)金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中披露的经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的(de)项目(mù)进行(xíng)调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类的(de)资产可(kě)以更(gèng)多(duō)关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力(lì)等多(duō)重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效(xi你在教我做事啊是什么意思，你在教我做事啊是什么意思ào)应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材(cái)料(liào)中披露(lù)预测进行比较分析，结(jié)合经济及市(shì)场的实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也称。

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