5月以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地(dì)产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季(jì)报，变化(huà)之处(chù)首先(xiān)在(zài)于(yú)几只房地(dì)产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退(tuì)出百大(dà)之(zhī)列(liè)。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非(fēi)行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地(dì)产已经进入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市好(hǎo)于(yú)三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后(hòu)的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发(fā)生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的(de)进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过(guò)去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它(tā)们分(fēn)别(bié)是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两(liǎng)个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及(jí)服务为房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日(rì)时的(de)首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利润(rùn)规模(mó)大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年(nián)来最(zuì)高，另(lìng)一(yī)方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构(gòu)在其中持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也(yě)是连(lián)续第三个季度他(tā)有的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还(hái)有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股东(dō你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的ng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首季(jì)新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国(guó)中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第(dì)九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证(zhèng)全(quán)球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突(tū)出；从(cóng)拿地(dì)端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的企的利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较(jiào)低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房(fáng)企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍(biàn)都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本不断(duàn)下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性(xìng)机(jī)会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成本(běn)，优质的(de)开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权(quán)债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清的(de)过程(chéng)中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从(cóng)中长期的(de)维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现(xiàn)分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是(shì)融资成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出(chū)现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还(hái)面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实(shí)整个市场从四(sì)月(yuè)份开(kāi)始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现市(shì)场的短期反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及(jí)上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待它的基本(běn)面不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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