万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题(tí)是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的(de)维权(quán)信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没(méi)你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能(néng)还(hái)是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的(de)处(chù)置(zhì)主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同(tóng)债务项数怎么求公式，等差数列的项数怎么求人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实(shí)际上，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实(shí)，说明(míng)这些房子实际上都是卖(mài)出去了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的拍卖页面上又(yòu)注明(míng)这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子(zi)抵(dǐ)押(yā)出(chū)去，现在还(hái)没资(zī)金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事(shì)执行(xíng)中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户(hù)手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以联(lián)合起(qǐ)诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最高(gāo)人(rén)民法院关于商品房消费者权利保护问题的(de)批复(fù)》，以(yǐ)司法(fǎ)解(jiě)释的方(fāng)式明确了购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分(fēn)价款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实(shí)际上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中(zhōng)国信(项数怎么求公式，等差数列的项数怎么求xìn)达申请不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地等选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际(jì)信(xìn)托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高(gāo)的国民知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入(rù)北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知名(míng)房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端(duān)的(de)姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是(shì)一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成(chéng)功(gōng)奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的房(fáng)，拿北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始(shǐ)了多(duō)元化(huà)转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫(hè)集(jí)团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务，先后进军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东家(jiā)。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安俱(jù)乐部全(quán)部股权(quán)。如果北(běi)京国安的(de)估(gū)值一直没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿(ná)下(xià)北京国(guó)安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样(yàng)，中(zhōng)赫为什么(me)又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其手中的(de)中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆(lù)续(xù)质押(yā)，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述(shù)被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的(de)情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能(néng)独善其身？

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