导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景气(qì)，有关中国地产是否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数较发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户(hù)持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公(gōng)布中国(guó)家(jiā)庭户均住(zhù)宅(zhái)的(de)数据，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房(fáng)似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而(ér)事实(shí)上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户(hù)均一套(tào)房无法满足流(liú)动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日益(yì)明显，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在不(bù)同能级城(chéng)市之间，不同区域板块(kuài)之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平(píng)衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万(wàn)处(chù)市(shì)政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两大类，一(yī)类是(shì)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，另(lìng)一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅(zhái)相关(guān)数(shù)据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本(běn)文去除(chú)商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数里的(de)期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时(shí)间(jiān)，取最(zuì)大(dà)值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味)，七普数(shù)据(jù)显示(shì)中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚(shèn)至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动(dòng)人口在(zài)老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活(huó)带来了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的(de)老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅(zhái)户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民(mín)带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的(de)一(yī)半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需(xū)求(qiú)主要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分化日(rì)益明(míng)显，资源和生产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市(shì)流(liú)入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建(jiàn)房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房(fáng)和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城(chéng)改(gǎi)造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望(wàng)提(tí)高生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是(shì)住(zhù)宅质(zhì)量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于(yú)城市能(néng)级(jí)之间差(chà)异(yì)，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预期(qī)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味