近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。三生三世枕上书白滚滚的真身是什么，三生三世枕上书中白滚滚的真身是什么>

　　多位业内人士(shì)对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再(zài)产(chǎn)生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的(de)归还(hái)，在(zài)选择投资标的时(shí)应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场因(yīn)素的(de)综合(hé)影响，较易(yì)引起波(bō)动。与此相比，基金分红预(yù)期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结(jié)合(hé)行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金份额(é)持有人实际获得(dé)的(de)现金(jīn)收益，对于长期(qī)投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基(jī)金指(zhǐ)引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式(shì)分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等(děng)同于(yú)债券(quàn)的(de)固定利(lì)息回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资(zī)者的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势的(de)关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今(jīn)年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了2022年年(nián)报，部(bù)分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率不达(dá)预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)表示，近(jìn)期经(jīng)济预(yù)期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的(de)过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减(jiǎn)处(chù)理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份额(é)的分红金额进行计(jì)算。除(chú)权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信(xìn)心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红前提是(shì)本金之上的(de)增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分(fēn)红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后(hòu)基金(jīn)价值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类(lèi)两(liǎng)大(dà)资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特(t三生三世枕上书白滚滚的真身是什么，三生三世枕上书中白滚滚的真身是什么è)许(xǔ)经营类产品的收益主要(yào)来(lái)自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本(běn)金的(de)归还，两(liǎng)者的(de)比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资(zī)产(chǎn)的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底层资(zī)产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场价(jià)格和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期(qī)后不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这(zhè)个(gè)特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率(lǜ)相(xiāng)对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特(tè)许经(jīng)营权项目的(de)分派金额包含了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额(é)单价(jià)随着分派进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目相(xiāng)比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点(diǎn)，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金相(xiāng)关(guān)的指标有两个(gè)：一是(shì)年报中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活动(dòng)产生；可供(gōng)分(fēn)配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目进行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多关注内部(bù)收益率的(de)高(gāo)低，对产权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)更多关注(zhù)分派(pài)率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可(kě)综合考虑(lǜ)原(yuán)始权(quán)益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力(lì)、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分(fēn)红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红(hóng)金额(é)与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及(jí)市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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