导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示(shì)城镇家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑(yí)，中国房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商(shāng)业(yè)办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适(shì)不是人(rén)均一(yī)间房所能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不(bù)意(yì)味着中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套(tào)房无法满足流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求正在(zài)不断(duàn)增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年(nián)之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下(xià)房地(dì)产大分化(huà)时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发(fā)一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数(shù)量(liàng)过剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了(le)全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到(dào)3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国(guó)主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为(wèi)单(dān)位购买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一(yī)类是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述(shù)两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据(jù)，大(dà)致测算得到(dào)中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结(jié)构(gòu)特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房(fáng)顺利(lì)，已(yǐ)购期(qī)房会在(zài)2-3年内(nèi)陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是(s高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思hì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市土地(dì)资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及(jí)全(quán)国(guó)人(rén)均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存(cún)在(zài)住宅(zhái)困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已(yǐ)经户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明(míng)显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出(chū)生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)减少(shǎo)了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明(míng)确(què)指出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数(shù)较其(qí)他(tā)国家依旧存(cún)在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随(suí)着经济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单(dān)局限于城市(shì)能级(jí)之间差异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手房之间(jiān)的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的(de)是(shì)人(rén)，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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