导读(dú)

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢(féng)近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人均一间(jiān)房所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还有很(hěn)大差距。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国(guó)家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着(zhe)户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套房无(wú)法满足(zú)流动人口的租(zū)赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产(chǎn)限制高消费坐飞机技巧 限制高消费真的坐不了飞机吗仍有(yǒu)四(sì)大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供(gōng)给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数(shù)据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，其(qí)中城市家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意(yì)味着(zhe)人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完(wán)全反映出(chū)城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大(dà)类，一类是(shì)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民(mín)住(zhù)宅来(lái)源（人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实(shí)际变(biàn)化(huà)比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三(sān)点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住(zhù)宅来满足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地(dì)产市场的(de)住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地(dì)的(de)住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的(de)大城市(shì)租(zū)赁(lìn)一套房，在房(fáng)价(jià)较低(dī)的县城(chéng)购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù限制高消费坐飞机技巧 限制高消费真的坐不了飞机吗)前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带来(lái)了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室(shì)和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不(bù)大。但若(ruò)去(qù)除公摊面(miàn)积(jī)后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态结构和(hé)动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下(xià)降，六(liù)普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致户数(shù)会因户(hù)均人口规(guī)模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口流入。人(rén)口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有(yǒu)7成家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的(de)改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中(zhōng)央经济(jì)工作会议明(míng)确指出(chū)支持住(zhù)宅改善等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存在(zài)不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是过去二(èr)十(shí)年(nián)房价(jià)快速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单(dān)局限于城市能级(jí)之间差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速(sù)可能超(chāo)预期。

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