文：任(rèn)泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段的(de)必(bì)然(rán)趋(qū)势，也是(shì)对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一(yī)定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险。从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样(yàng)有(yǒu)助于落实(shí)中央(yāng)房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实(shí)，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政(zhèng)府批准(zhǔn)后(hòu)才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是(shì)需要严格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一(yī)定(dìng)历史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预(yù)售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地(dì)产长效(xiào)机(jī)制。这是个(gè)技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一(yī)定(dìng)能化(huà)解这个难题(tí)，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结(jié)合(hé)稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发(fā)展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租(zū)是地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当(dāng)高，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多(duō)数(shù)以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zHBC路由器能用WiFi吗ū)是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长等问(wèn)题(tí)。针对这一(yī)系(xì)列(liè)问题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资(zī)金周转有着独(dú)到的见解，在(zài)努力(lì)寻求(qiú)方法加(jiā)快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决(jué)了(le)制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升(shēng)了(le)对(duì)于预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自(zì)身(shēn)有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求(qiú)律(lǜ)师行在(zài)银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行(xíng)将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时(shí)推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问(wèn)题(tí)，因(yīn)此福利(lì)分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临商(shāng)品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的(de)困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大(dà)力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房(fáng)分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市(shì)场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖(mài)期(qī)房，解决了(le)房(fáng)企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中(zhōng)国(guó)人民银(yín)行等多(duō)方迅(xùn)速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。预(yù)售制的(de)初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇住(zhù)房建(jiàn)设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地(dì)产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性(xìng)付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的(de)按照工程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去(qù)20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走完发(fā)达(dá)国(guó)家几百年(nián)城(chéng)镇(zhèn)化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不(bù)到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房(fáng)地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资占全(quán)社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发(fā)投资占(zhàn)固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道(dào)业(yè)务，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过三(sān)分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前(qián)的(de)负面(miàn)效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还(hái)款等，则风险完全由银(yín)行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大(dà)的坏(huài)账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明(míng)确(què)规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售款监管的具(jù)体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部门制(zhì)定(dìng)。但多年(nián)以来全(quán)国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的(de)高周转背(bèi)景下(xià)，抽(chōu)调预(yù)售款监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式(shì)套取的资金(jīn)，在房(fáng)企(qǐ)各(gè)地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提(tí)供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度(dù)分期支付(fù)，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是(shì)期(qī)房由政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房(fáng)者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付(fù)款由第三方(fāng)公证行(xíng)或(huò)产权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动(dòng)机(jī)监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可(kě)零(líng)首付购房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面(miàn)完工(gōng)、地(dì)板完(wán)工、全(quán)部完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定(dìng)使(shǐ)用(yòng)期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当(dāng)房屋(wū)出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司负(fù)责(zé)相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房(fáHBC路由器能用WiFi吗ng)前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内容(róng)确认无(wú)误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，英(yīng)国(guó)采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的(de)检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期(qī)房预(yù)售资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部(bù)规范(fàn)期房(fáng)交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)才可预(yù)售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的(de)剩余(yú)房(fáng)款在交房后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的(de)选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发(fā)展(HBC路由器能用WiFi吗zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般(bān)为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加(jiā)大对(duì)刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力(lì)的金融工具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起，对(duì)还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个(gè)房(fáng)企(qǐ)配套(tào)AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房(fáng)保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问(wèn)题(tí)全权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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