导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中国(guó)房地产市(shì)场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续(xù)低景气(qì)，有关(guān)中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，分压公式是什么，分压公式是什么意思第七次(cì)人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一(yī)间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不(bù)平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人(rén)口的(de)近(jìn)三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户购房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较(jiào)发(fā)达国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基(jī)石(shí)。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分(fēn)化时代(dài)下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已(yǐ)有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何(hé)有效(xiào)观察(chá)中(zhōng)国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查(chá)工作情(qíng)况(kuàng)为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设(shè)行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　分压公式是什么，分压公式是什么意思　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密(mì)切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类(lèi)是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算(suàn)得(dé)到(dào)居民住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们(men)就能够得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)（包含现房(fáng)和期(qī)房(fáng)）。

　　中国(guó)的(de)房(fáng)地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占(zhàn)比近(jìn)9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥(y分压公式是什么，分压公式是什么意思ōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据(jù)显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和(hé)购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化(huà)幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到了户均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满足(zú)因(yīn)人(rén)口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)不(bù)应求(qiú)，造成房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省(shěng)际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅(zhái)比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法满足(zú)庞大(dà)流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国(guó)的(de)城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然(rán)有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐(yǐn)患(huàn)，并且(qiě)居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的(de)老旧(jiù)小区很难满足现代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未(wèi)来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一(yī)半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的(de)家(jiā)庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个(gè)标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去(qù)除(chú)公摊(tān)面积后(hòu)，中国(guó)的人(rén)均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户(hù)户(hù)有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人(rén)口静态(tài)结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需(xū)求(qiú)释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉及(jí)到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带(dài)来(lái)新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人(rén)口增长主要受益(yì)于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)的(de)家(jiā)庭(tíng)拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他(tā)住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基(jī)础设施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作会(huì)议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系(xì)。随着经济(jì)发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足(zú)，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局(jú)限于城市能级之间差异(yì)，优质(zhì)小区(qū)和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能(néng)存在(zài)统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可能超预期(qī)。

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