万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北(běi)京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发(fā)商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为(wèi)了(le)收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们(men)的姿(zī)势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象的那(nà)么(me)简单。

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　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅(zhá引号怎么写标点符号，稿纸双引号怎么写i)的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心(xīn)区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项目的(de)处置主体是中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良(liáng)债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的(de)拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基(jī)本都(dōu)是北京的高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的(de)业主。另据地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团(tuán)的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业主确(què)实已经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异(yì)议申请(qǐng)，请求(qiú)法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子均(jūn)为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会(huì)被(bèi)业(yè)主讨(tǎo)回(huí)去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔(péi)了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责(zé)任(rèn)公(gōng)司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科(kē)等(děng)大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北(běi)京当(dāng)年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷兰运回(huí)来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的(de)成年(nián)银杏树，还(hái)是(shì)每平(píng)米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推(tuī)出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名人士(shì)，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成(chéng)为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如(rú)今沦落(luò)到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于引号怎么写标点符号，稿纸双引号怎么写收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先后进军能(néng)源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的(de)目光(guāng)，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部(bù)股权(quán)。如果(guǒ)北京国(guó)安的估值一(yī)直没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质(zhì)押(yā)陆(lù)续质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出(chū)质记(jì)录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商(shāng)业(yè)保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅(jǐn)国安的(de)经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)还在持(chí)续质(zhì)押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持(chí)续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团(tuán)被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实(shí)控(kòng)人都成为老赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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