万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地(dì)被(bèi)拍卖(mài)，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主的(de)维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们(men)的(de)姿(zī)势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核(hé)心区(qū)位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权(quán)转让项目(mù)的(de)处置主体(tǐ)是中(zhōng)国(guó)信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中国(guó)信(xìn)达北(běi)分(fēn)讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去(qù)了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明(míng)这(zhè)75套房(fáng)子(zi)是(shì)“未(wèi)出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证(zhèng)实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是(shì)北京的(de)高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么(me)，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是(shì)债主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规(guī)定，民(mín)事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实(shí)际(jì)占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联(lián)合(hé)起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还(hái)购房(fáng)款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)权利保(bǎo)护问(wèn)题(tí)的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住35c到底有多大，35c是多少为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请(qǐng)求权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实(shí)际(jì)支(zhī)付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不(bù)良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出(chū)去(qù)回本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　35c到底有多大，35c是多少　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请不良债(zhài)权(quán)转让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(g35c到底有多大，35c是多少ǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任(rèn)公司(sī)成为了(le)唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地(dì)产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城(chéng)最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型(xíng)知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的(de)36万(wàn)元/平(píng)米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸(xī)引了不(bù)少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环(huán)的背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式(shì)成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根溯(sù)源，这个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了(le)体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出(chū)后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果北京国安的(de)估(gū)值一直没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫(hè)集(jí)团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其身？

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