OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开盘继续(xù)延(yán)续此前(qián)几日的下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要(yào)承租(zū)方之一，目前未收到哲库科无可厚非是什么意思(kē)技及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关(guān)于停(tíng)止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告(gào)中(zhōng)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库科(kē)技后(hòu)续(xù)情况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启动了(le)应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的(de)可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，浦东新区国(guó)资委也(yě)高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内(nèi)外价值，投资(zī)者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事件(jiàn)继续(xù)扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格(gé)有所回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天(tiān)跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募REITs市场整体表(biǎo)现上(shàng)看，目前上市的(de)8只产(chǎn)业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目出租(zū)率有所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价格出(chū)现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出(chū)于风(fēng)险规避的原因(yīn)，最近几个(gè)交易日(rì)场(chǎng)内资金有所流(liú)出，但是(shì)，不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是价格(gé)涨跌(diē)会受到(dào)基本面、情(qíng)绪面(miàn)等多(duō)重因素影响，不好判断价格是(shì)不(bù)是已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷(mí)，不少产品年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具(jù)备一定的投资价值，很适合(hé)稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业(yè)园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调(diào)至得这么(me)急、这么深，加(jiā)上前(qián)期本身(shēn)园(yuán)区类资产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收(shōu)入受不(bù)受(shòu)影(yǐng)响，影响多大，估计(jì)园(yuán)区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于无可厚非是什么意思(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其(qí)一季报中披露(lù)的张江光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度二级(jí)市场价格出现回落(luò)。在(zài)随(suí)后召(zhào)开的业绩说明(míng)会(huì)中管理人就(jiù)相关(guān)事(shì)项进行(xíng)了解释说明，市场(chǎng)信心得到了一定提(tí)振，二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格表现也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运(yùn)营(yíng)团队表示(shì)了对(duì)张江光大园(yuán)项目的(de)信(xìn)心，预计签署(shǔ)意(yì)向书和(hé)合同谈判中的储备租(zū)户正常(cháng)转化(huà)后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了(le)市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目(mù)的(de)原始权(quán)益人相关负责人坦言(yán)，事发突(tū)然确实始料未(wèi)及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工(gōng)作，并(bìng)同步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极(jí)应对哲(zhé)库(kù)提(tí)前(qián)退(tuì)租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩无可厚非是什么意思募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情(qíng)况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航(háng)天产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超过了(le)2万方。从意向储备转化(huà)为(wèi)实际(jì)租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然(rán)收了三个(gè)月履约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责(zé)的(de)态(tài)度，我(wǒ)们肯(kěn)定(dìng)要全力(lì)与时间赛(sài)跑，把这些面积(jī)在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目一季(jì)度末也有将(jiāng)近(jìn)30％的(de)空置率，原始权益(yì)人(rén)有那(nà)么多储备(bèi)租户，之前(qián)的(de)空(kōng)置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光(guāng)大园一直(zhí)以来都坚持以(yǐ)市场(chǎng)化运营为导向，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租户的(de)调租(zū)和(hé)换租都属于正(zhèng)常情况，而(ér)这次项目(mù)的(de)大租户(hù)退租正(zhèng)好发生在市场(chǎng)活跃度(dù)的(de)短期低点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑(huá)情况(kuàng)没有(yǒu)得到及(jí)时修复(fù)后(hòu)，张江这(zhè)边也作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有(yǒu)一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大(dà)平层，楼的成(chéng)新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千平的面积(jī)为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会(huì)根据自身需(xū)求和预算挑选区域内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人(rén)都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享(xiǎng)和(hé)联合营(yíng)销(xiāo)方(fāng)面能更(gèng)加充分发挥协(xié)同效应，相信可以做得(dé)更好。”上(shàng)述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)定(dìng)位和展望(wàng)，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张江(jiāng)集团和张(zhāng)江高科目前在管资(zī)产(chǎn)约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间(jiān)资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们(men)非常重视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来(lái)的发展。”相关负责(zé)人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基(jī)金(jīn)扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们(men)可能面临了一些突(tū)发(fā)情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中所经(jīng)历(lì)的相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信心排除(chú)万难(nán)，尽一切(qiè)可(kě)能化解当(dāng)前(qián)突发(fā)事件的所有负(fù)面影响(xiǎng)，维(wéi)持(chí)预期和市场的信(xìn)心。”

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