近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分(fēn)分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以(yǐ)及(jí)基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的(de)综合(hé)影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基(jī)金募集(jí)材料和信息披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投(tóu)资(zī)决(jué)策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得(dé)的现金(jīn)收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募集(j耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些í)基(jī)础设施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金(jīn)年度(dù)可分配金额(é)以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重(zhòng)特(tè)点。二级市场价(jià)格(gé)反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红(hóng)要(yào)求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派(pài)息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定(dìng)收(shōu)益(yì)。机(jī)构投资(zī)者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于(yú)未来分红水平(píng)的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于(yú)吸引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人也表示(shì)，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券回(huí)归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额(é)净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基(jī)金分红前后均(jūn)可以获(huò)得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的(de)信心，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是(shì)本金(jīn)之上的(de)增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分(fēn)红差(chà)异(yì)很大，大(dà)多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额(é)误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年(nián)的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了(le)解公(gōng)募(mù)REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底(dǐ)层资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益(yì)，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的(de)分(fēn)配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额(é)包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行扩募的(de)情况下(xià)，基(jī)金(jīn)份额单(dān)价随着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权(quán)类(lèi)项目的(de)土地或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使用(yòng)年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的(de)更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出让金(jīn)等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来(lái)观察和(hé)评估(gū)项(xiàng)目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者(zhě)存(cún)在(zài)本质(zhì)性(xìng)区(qū)别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业(yè)本身经营(yíng)活(huó)动产生；可(kě)供分配(pèi)的(de)现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投(tóu)资(zī)价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产可(kě)以(yǐ)更多关(guān)注(zhù)内部收(shōu)益率的(de)高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分(fēn)派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资(zī)产(c耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些hǎn)运营(yíng)情况直接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募(mù)基金管(guǎn)理(lǐ)人实力(lì)等多重因素(sù)来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时(shí)分红规(guī)模(mó)较(jiào)为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的(de)可供(gōng)分(fēn)配金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际(jì)分红金额(é)与募集(jí)材料(liào)中披露(lù)预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也(yě)称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 耳朵旁的字有哪些字，带右耳朵旁的字有哪些