OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲(zhé)库科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续此前(qián)几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积(jī)极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期已同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的(de)可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下(xià)跌(diē)并不(bù)会从(cóng)根(gēn)本上影响其(qí)内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事(shì)件(jiàn)继续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的(de)价(jià)格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二级市(shì)场(chǎng)价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华(huknocked什么意思，knocking什么意思á)安(ān)张江光大园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易日二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上(shàng)市的(de)8只产业(yè)园区(qū)基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园项目出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突发事(shì)件，因此导致(zhì)二级(jí)市(shì)场价(jià)格出现(xiàn)波(bō)动。”一位(wèi)业内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规避(bì)的原因，最近几个交易日场内资金有所流(liú)出，但(dàn)是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期(qī)出(chū)租率下跌并不会从根本(běn)上(shàng)影响其(qí)内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前(qián)随(suí)着二级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价(jià)格是不(bù)是已经完(wán)全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士表(biǎo)示，今年(nián)整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品具备一定的投资价(jià)值，很适(shì)合(hé)稳健类投资(zī)者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募(mù)基金执行董事(shì)高如星对此表示，若张江园(yuán)区(qū)最终能(néng)顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度(dù)对经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大的影响(xiǎng)，“事件性利(lì)空下调(diào)至得这么急(jí)、这(zhè)么深，加上前期(qī)本(běn)身园(yuán)区类资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是(shì)落到租金收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库(kù)科技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时(shí)，在(zài)公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的(de)张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率下(xià)降事项(xiàng)，一度二(èr)级(jí)市(shì)场价格出(chū)现回(huí)落。在随后召开的业(yè)绩说明会中(zhōng)管(guǎn)理(lǐ)人就相关事项进行了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心得到了(le)一定提振(zhèn)，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)的(de)信心(xīn)，预计签(qiān)署意向书和合同(tóng)谈判中的储备租户正常转化(huà)后，项目出租(zū)率将得到回升。没(méi)想到仅过了(le)不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场各(gè)方的广(guǎng)泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间即(jí)奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了(le)应(yīng)急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，据悉(xī)新(xīn)区(qū)国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目(mù)前储备租(zū)户还是(shì)比较丰富的，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过签(qiān)署租赁(lìn)意向(xiàng)书(shū)来尽快(kuài)锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约保(bǎo)证金(jīn)给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批(pī)扩(kuò)募、对(duì)市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完(wán)成(chéng)去化(huà)。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区域的张江光大园项目一季(jì)度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始权益人有那(nà)么多储备(bèi)租(zū)户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以市场化运营(yíng)为导(dǎo)向，历(lìknocked什么意思，knocking什么意思)史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退(tuì)租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短(duǎn)期(qī)低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在(zài)看到(dào)出租(zū)率下滑情(qíng)况没有得(dé)到及时修(xiū)复(fù)后，张江这边也作了一(yī)定的资源调(diào)配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目在给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租金水平等(děng)方(fāng)面(miàn)也有一些(xiē)差(chà)异化，张润大厦多是两千多平的大(dà)平层，楼的(de)成(chéng)新(xīn)度高一些(xiē)，单(dān)价(jià)也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大园(yuán)单层以一(yī)千平(píng)的面积(jī)为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独(dú)栋形态的物业。租户(hù)自身也(yě)会有诉求，也会(huì)根据自身需求和(hé)预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成(chéng)以后(hòu)，新(xīn)老资产(chǎn)的管理人都变成了一(yī)家，后续我们(men)在资(zī)源共享和联合营(yíng)销方(fāng)面(miàn)能更(gèng)加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人补(bǔ)充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江高科目前在(zài)管资产约五(wǔ)百(bǎi)万(wàn)方，还(hái)有(yǒu)一些其(qí)他在开发的储备(bèi)项目(mù)，这些都将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造(zào)张江园区产业空间(jiān)资产(chǎn)上(shàng)市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们(men)非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未(wèi)来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也(yě)是至关重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突(tū)发(fā)情况需要解决，但(dàn)是这和我们(men)在张(zhāng)江科(kē)学(xué)城这(zhè)三(sān)十年建(jiàn)设发展过(guò)程(chéng)中所(suǒ)经历(lì)的相比，只能算是一(yī)个非常(cháng)小的(de)插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能化(huà)解(jiě)当前(qián)突发(fā)事件的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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