近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资价值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资湖南电大几本，湖南长沙电大是几本者注(zhù)意，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时(shí)应了(le)解资产(chǎn)类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份额交易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及(jí)市场因素的(de)综合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施资(zī)产的(de)经(jīng)营(yíng)现金流(liú)，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材(cái)料和信(xìn)息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年(nián)度可分配金额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。湖南电大几本，湖南长沙电大是几本p>

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分(fēn)红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于(yú)债券的固(gù)定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的(de)影(yǐng)响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的(de)主(zhǔ)要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利(lì)于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)也表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额(é)根(gēn)据单位基金份(fèn)额的(de)分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获(huò)得(dé)公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的(de)影响程度。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金分红(hóng)前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为(wèi)“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个部(bù)分，两个(gè)部(bù)分之间的比例(lì)是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确(què)定(dìng)性，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类两大(dà)资(zī)产类型(xíng)，持有(yǒu)产权(quán)类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来(lái)自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的(de)分红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二(èr)级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不(bù)再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派金额包(bāo)含了投资(zī)本(běn)金，在不进(jìn)行(xíng)扩(kuò)募的(de)情况下，基金份额(é)单价(jià)随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上(shàng)到(dào)期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续(xù)经(jīng)营的假设反映在基(jī)础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时(shí)点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观(guān)察和评(píng)估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生(shēng)的(de)现金净流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对(duì)股(gǔ)债市(shì)场独立的(de)资产配置功能(néng)，比较(jiào)适合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权(quán)类的资产可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类的(de)资产更多(duō)关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投资(zī)者可(kě)综合(hé)考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额(é)预测(cè)。投(tóu)资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金额(é)与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市(shì)场的实(shí)际(jì)环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的运(yùn)营业(yè)绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行(xíng)判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也称。

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