导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的(de)讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国(guó)城镇(zhèn)存(cún)量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断(duàn)中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)较(jiào)发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同(tóng)样(yàng)不意味(wèi)着中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无(wú)直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事(shì)实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额(é)外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户(hù)均(jūn)一套房(fáng)，中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发(fā)热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的(de)直观(guān)判断站(zhàn)不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)数据公(gōng)布了中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完(wán)全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数(shù)据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套(tào)数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)里(lǐ)的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是(shì)商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为过(guò)去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有(yǒu)一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内(nèi)流动(dòng)人(rén)口和省(shěng)际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)一般上大一是多少岁，大一是多少岁哪年的南(nán)京(jīng)工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高房价的(de)大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满(mǎn)足(zú)庞大流(liú)动人口的(de)租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大(dà)都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　一般上大一是多少岁，大一是多少岁哪年的

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国(guó)未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.6一般上大一是多少岁，大一是多少岁哪年的2人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈(quān)中心城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移(yí)势(shì)必(bì)涉(shè)及到买房租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场(chǎng)带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量(liàng)为(wèi)72万(wàn)，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑(zhù)面(miàn)积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还(hái)将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议(yì)明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现错配，这是(shì)过去(qù)二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于城市(shì)能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是(shì)人(rén)，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预期。

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