饱(bǎo)受(shòu)争议的(de)二手房交易中介费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了关(guān)于规范(fàn)房地产(chǎn)经纪服务的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构(gòu)存(cún)在利(lì)用房源客源优势收(shōu)取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门(mén)从(cóng)加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)二手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为(wèi)例，二手房占市(shì)场成交比例超过80％，大(dà)量二手房(fáng)成交依赖中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住(zhù)房政(zhèng)策研(yán)究中心(xīn)首席研究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民(mín)来说属于金额不低的(de)大宗交(jiāo)易，由于二手房(fáng)交易成本较(jiào)高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的(de)专业性，居民(mín)往(wǎng)往通(tōng)过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将非必要的(de)收费夹带其(qí)中，如收取过(guò)桥融资、按揭费(fèi)、担保费(fèi)等，对居民造成额(é)外的(de)负(fù)担，而且这(zhè)些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内(nèi)的相(xiāng)关市场交易行为(wèi)及其主体(tǐ)进行规(guī)范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和调(diào)控的(de)主题(tí)。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　kind用法固定搭配，kind用法总结rong>中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市(shì)场中(zhōng)，历来对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业关(guān)注最多的一个话(huà)题(tí)，便是(shì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务费的问题。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来(lái)相关部门主要监管的(de)重(zhòng)点(diǎn)，将是对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价(jià)值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额(é)不低的(de)中介费。以北(běi)京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务(wù)费(fèi)率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费(fèi)上(shàng)，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用。鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越(yuè)低的(de)原则实行分(fēn)档(dàng)定价。引导由交易(yì)双方共同(tóng)承担经纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目前房地产经纪(jì)服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年(nián)国(guó)家(jiā)计委建设部下发的《关于房地产中介(jiè)服(fú)务收费的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第(dì)六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前北(běi)京市执行的2014年更(gèng)新后的(de)收费标准(zhǔn)，即根(gēn)据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协(xié)商同(tóng)意，可在规(guī)定的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房(fáng)地产中介服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在实(shí)际收取(qǔ)费(fèi)用过程中(zhōng)，相关(guān)监管部门当(dāng)前并未明确具(jù)体的中(zhōng)介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务(wù)过程中对收费(fèi)标准进行明码标价(jià)即可。而房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)机(jī)构在具(jù)体收(shōu)取过(guò)程中，会结合(hé)房(fáng)屋价(jià)值及工(gōng)资标准，综(zōng)合(hé)计算(suàn)出合适的中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门(mén)店、网站、客户(hù)端等场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服(fú)务项目(mù)、服务(wù)内(nèi)容和收费(fèi)标准，不得混合(hé)标价和(hé)捆(kǔn)绑收(shōu)费。房(fáng)地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应(yīng)当(dāng)分(fēn)别明确(què)服(fú)务项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)部门将会同(tóng)市场监管等部门采(cǎi)取(qǔ)约谈等综(zōng)合(hé)措施进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部门依法查处(chù)不按规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和反垄断法律法规(guī)的(de)行(xíng)为。对房地产(chǎn)经纪机(jī)构相关违(wéi)法违(wéi)规(guī)信(xìn)息，市场监管(guǎn)部(bù)门(mén)要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息(xī)公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费(fèi)有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部(bù)发文鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务费率越低(dī)的(de)原则(zé)实行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行(xíng)业，打击(jī)收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深圳市(shì)场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来收费就不(bù)同，各(gè)家(jiā)收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当前两部门提出的意见(jiàn)仅(jǐn)为(wèi)鼓励(lì)性质，即只是纲领性文(wén)件而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的(de)调整改善、规范化，有(yǒu)利于行(xíng)业健康发展。同(tóng)时，由于(yú)二手房很(hěn)多房源在产(chǎn)权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生(shēng)影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地产经纪服(fú)务(wù)行业的(de)专业性(xìng)提(tí)出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研(yán)究(jiū)总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手(shǒu)房(fáng)买卖过程中，原本应该由上(shàng)下(xià)家各支付(fù)一(yī)半的中介费，但在一些热(rè)点(diǎn)城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱(rkind用法固定搭配，kind用法总结uò)势地位(wèi)，从(cóng)而会出(chū)现中介费及税费均(jūn)由(yóu)购房(fáng)者(zhě)来承担(dān)。即使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这(zhè)部(bù)分费(fèi)用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房(fáng)价(jià)中有(yǒu)所(suǒ)体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上(shàng)家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁给下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成(chéng)’的(de)情况，一些房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其视为(wèi)向(xiàng)购房者单(dān)边收费的行为。部(bù)分中介公司可(kě)能会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服务(wù)收费的(de)基础(chǔ)上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当kind用法固定搭配，kind用法总结于(yú)变相推高了房价。两(liǎng)部门提(tí)出严(yán)禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利(lì)于提高(gāo)交易中操作的透明度(dù)，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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