近两(liǎng)年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对(duì)此表示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)出(chū)该(gāi)类产品长期(qī)投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不(bù)再产生现金收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解资(zī)产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额(é)比(bǐ)例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额(é)二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材(cái)料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况(kuàn全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制g)，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投(tóu)资(zī)决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益(yì)，对于长期投资(zī)者更具(jù)参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法(fǎ)规要求(qiú)，基(jī)础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基(jī)金年度可分配金额(é)以现金形式分(fēn)配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来(lái)看，基础(chǔ)设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的固定利息(xī)回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强(qiáng)的(de)配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债(zhài)券相(xiāng)对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红(hóng)水平(píng)的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济(jì)的影响，可分(fēn)配金额(é)完成(chéng)率不(bù)达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债(zhài)券回归的(de)过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日(rì)，将对基金份额的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导价做调(diào)减处(chù)理，调(diào)减金额(é)根据单(dān)位基金份额的分(fēn)红金额(é)进行计算。除权(quán)操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得(dé)公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需(xū)结合(hé)持有全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级(jí)市场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确(què)定性，这是该类投资者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制产权类两大(dà)资产类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收益主(zhǔ)要包括(kuò)每(měi)年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)类产品的收益(yì)主要(yào)来自项(xiàng)目(mù)每年的(de)现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资(zī)产的(de)分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了解(jiě)公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)单(dān)价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者(zhě)可(kě)以观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可(kě)供分配(pèi)现金，二(èr)者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实(shí)质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相对(duì)股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合长期(qī)持有。建议(yì)投资者对经营权类的资(zī)产可(kě)以更(gèng)多关(guān)注(zhù)内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红(hóng)规模(mó)较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集材(cái)料(liào)中披露预(yù)测(cè)进行(xíng)比较分析(xī)，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 全国文明城市几年评选一次 全国文明城市是不是终身制