饱受争议的二手(shǒu)房交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到(dào)监管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)总(zǒng)局联(lián)合发(fā)布(bù)了关于规范(fàn)房(fáng)地产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用房源客源优势(shì)收取(qǔ)过(guò)高(gāo)费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户(hù)个人信息等问题，加重交易(yì)当事人负担(dān)、侵害其合法权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确(què)经(jīng)纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实(shí)行明码(mǎ)标价等(děng)十方(fāng)面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中原地(dì)产首席分(fēn)析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一二线(xiàn)城(chéng)市二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依(yī)赖(lài)中介居间成(chéng)交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从(cóng)开(kāi)发商过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规(guī)院住房政策(cè)研(yán)究中心首席研究(jiū)员李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居(jū)民来说属于金(jīn)额不(bù)低的大宗交(jiāo)易(yì)，由于(yú)二手房交(jiāo)易(yì)成本较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通过中介来(lái)完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收取过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成(chéng)额外的负担(dān)，而且(qiě)这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市(shì)场(chǎng)交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括经纪服务在(zài)内的相关(guān)市场(chǎng)交易(yì)行为及其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工作的意(yì)义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房市场(chǎng)中，历来(lái)对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来(lái)相(xiāng)关(guān)部门主要(yào)监管的重点，将是对房地产经(jīng)纪服(fú)务收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋(wū)交易过程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额(é)不(bù)低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的(de)原则实(shí)行(xíng)分档定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的最早依(yī)据是(shì)1995年(nián)国家计委建(jiàn)设(shè)部(bù)下发的《关于房地产中介服(fú)务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文(wén)）81的算术平方根是多少，81的算术平方根计算过程，其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执(zhí)行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数(shù)特(tè)别复杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪(jì)服务(wù)，经交易各(gè)方协商同意(yì)，可(kě)在(zài)规定的收费标准(zhǔn)基础上适(shì)当(dāng)上浮(fú)，上浮幅(fú)度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京(jīng)二手房中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服(fú)务(wù)等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服(fú)务收费(fèi)多少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构(gòu)在实际(jì)收(shōu)取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未(wèi)明(míng)确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收(shōu)费标(biāo)准进行(xíng)明码标价即可(kě)。而(ér)房地(dì)产(chǎn)经纪服务机(jī)构在具体收取(qǔ)过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋价值(zhí)及工(gōng)资标准，综合计算出合适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明(míng)码标价问题(tí)，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所(suǒ)或渠(qú)道，公(gōng)示服(fú)务项目、服务内容和收(shōu)费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构(gòu)提供(gōng)的(de)基本服务和延(yán)伸服务(wù)，应当分别明确服(fú)务(wù)项目(mù)和收(shōu)费标准。房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)收(shōu)费前应(yīng)当向交易当事人出具(jù)收费清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等部(bù)门(mén)采取约谈(tán)等综(zōng)合措施进(jìn)行(xíng)重(zhòng)点监管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门依法(fǎ)查(chá)处不按(àn)规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪(jì)机构相(xiāng)关违(wéi)法(fǎ)违规(guī)信息，市场监管部(bù)门要依(yī)法依规纳入国家企(qǐ)业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价(jià)，是否(fǒu)意味着，未来(lái)豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建部发文鼓励(lì)按(àn)照成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业(yè)，打击(jī)收费(fèi)过高的经纪(jì)机构，但对(duì)市(shì)场影响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的(de)细则(zé)，还(hái)需要看各城(chéng)市(shì)落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业(yè)健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权(quán)方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费(fèi)等都可能对(duì)交(jiāo)易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟81的算术平方根是多少，81的算术平方根计算过程指(zhǐ)出，在(zài)二手房(fáng)买卖过(guò)程中，原本应该由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在(zài)81的算术平方根是多少，81的算术平方根计算过程一些热点城市的二(èr)手房交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形(xíng)，因部分(fēn)购房者(zhě)处于弱势(shì)地(dì)位，从而会出现中介费(fèi)及税(shuì)费均由购(gòu)房者来承担。即使一些房东(dōng)愿意承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分(fēn)费用也(yě)可能通过(guò)转嫁的方式，在(zài)房价(jià)中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情(qíng)况，一(yī)些房产(chǎn)中介公司将其(qí)视(shì)为(wèi)向购房者单边收(shōu)费的行为。部分中介公司可能会利用其(qí)支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础上(shàng)，再次向(xiàng)房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这(zhè)实际上相当(dāng)于变相推高(gāo)了房(fáng)价。两部门(mén)提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不(bù)仅(jǐn)有利于(yú)提高(gāo)交(jiāo)易中操作的透明(míng)度(dù)，也有(yǒu)利于房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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