导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地(dì)产步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低景气，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过(guò)剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试(shì)图(tú)厘(lí)清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一(yī)间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持(chí)有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业(yè)需求。全国总人(rén)口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生了额(é)外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍(réng)有(yǒu)四大(dà)新(xīn)增需求(qiú)动力(lì)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足，这是(shì)过去二十年(niá2l是多少斤 2l是多少kgn)房价快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大分化(huà)时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)必将体现在(zài)不同能(néng)级城市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中(zhōng)国的房子(zi)是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据(jù)此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中(zhōng)国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上(shàng)，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才(cái)是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交(jiāo)房(fáng)后装修(xiū)的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而(ér)我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一(yī)套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均(jūn)一(yī)套房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味(wèi)着住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民(mín)换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或(huò)房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人(rén)口和省际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作的(de)流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的2l是多少斤 2l是多少kg高(gāo)工资吸(xī)引打工人(rén)，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在(zài)高房(fáng)价的大城(chéng)市(shì)租赁一套(tào)房(fáng)，在房价(jià)较低(dī)的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带(dài)来(lái)了很(hěn)大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住宅(zhái)面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二居室(shì)，户(hù)型(xíng)偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来(lái)地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态(tài)结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了(le)中国未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断(duàn)下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市流(liú)入(rù)，区域(yù)经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造(zào)时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限于(yú)城市能(néng)级之间差异，优质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际值(zhí)可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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