近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归(guī)还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人(rén)对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场因素(sù)的(de)综合影(yǐng)响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金募集材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合行(xíng)业及(jí)市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期(qī)投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配(pèi)金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但不等同于(yú)债券的(de)固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投(tóu)资(zī)品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对(duì)于投(tóu)资(zī)债(zhài)券相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除(chú)了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预(yù)期(qī)，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了(le)公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)也(yě)表示，近(jìn)期(qī)经(jīng)济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)相(xiāng)对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基(jī)金份额的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权(quán)操作是(shì)对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可以获得(dé)公(gōng)平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心(xīn)，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派(pài)”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派(pài)的(de)是本(běn)金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动(dòng)的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分(fēn)红(hóng)差(chà)异(yì)很(hěn)大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为(wèi)是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限(xiàn)到(dào)期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权(quán)类两大(dà)资产类型，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主要包括每年的(de)现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的公故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投(tóu)资标的(de)时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示(shì)，从细分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择(zé)产品的二级市场价格(gé)和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营项目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限(xiàn)较短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特(tè)许经营(yíng)权(quán)项目(mù)，即(jí)使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目(mù)的(de)分派金额包含了投资本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年(nián)下降是(shì)正常现象(xiàng)，投(tóu)资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期(qī)限产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目的(de)土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会(huì)进一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投(tóu)资(zī)者(zhě)可以观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持(chí)有。建议(yì)投资者对经营(yíng)权(quán)类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合实(shí)力(lì)、运(yùn)营管(guǎn)理(lǐ)机(jī)构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来(lái)的(de)短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调，建议(yì)投资者关注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及(jí)市场的实(shí)际(jì)环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上述负(fù)责人(rén)也(yě)称。

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