导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子(zi)是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住(zhù)建部(bù)披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一(yī)间(jiān)房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)发达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不意(yì)味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国(guó)家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不(bù)平衡，是(shì)因为户杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪均一套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带(dài)来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的(de)分(fēn)化日益明显，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入(rù)，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分(fēn)化(huà)时(shí)代下地产矛盾(dùn)则(zé)更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域(yù)板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是(shì)供(gōng)给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜(xī)由(yóu)于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)套(tào)数，回答当前(qián)的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查(chá)数(shù)据公布(bù)了(le)中国城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完(wán)全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障(zhàng)房(fáng)、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是(shì)每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房(fáng)地产(chǎn)套数(shù)，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的(de)三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民(mín)已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存(cún)量供(gōng)给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅(zhái)套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际流动人(rén)口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的(de)高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高(gāo)房价(jià)迫使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的(de)不(bù)便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年(nián)间农(nóng)民(mín)带房进城和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米(mǐ)的(de)家(jiā)庭界(jiè)定为(wèi)住宅(zhái)存(cún)在(zài)困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户(hù)人口，所需要(yào)的(de)住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪　　

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态(tài)结(jié)构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因(yīn)户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的(de)分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流(liú)入(rù)，区(qū)域经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁杀害一只斑鸠是什么罪，打死一只斑鸠会定什么罪(qiān)移(yí)势必涉及(jí)到买房(fáng)租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造(zào)的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的(de)环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数较其他(tā)国家依旧(jiù)存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发(fā)展水平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过去二(èr)十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)未来(lái)将是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时(shí)代已至，这种分化不单(dān)局限于城(chéng)市能级(jí)之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调查的(de)是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏(piān)低(dī)，其(qí)增(zēng)速可(kě)能(néng)超预期。

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