文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了(le)。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地(dì)明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实(shí)力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的(de)必(bì)然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是个技术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的(de)单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住(zhù)不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是(shì)一(yī)种开发(fā)商放杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入(rù)了商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预(yù)售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不(bù)如借(jiè)机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体经济和(hé)居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业(yè)的(de)本质是(shì)向善，是以客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重大(dà)措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金(jīn)实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商资金周(zhōu)转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创(chuàng)办立信置(zhì)业(yè)有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了(le)自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房的资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的(de)一大(dà)特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心(xīn)的(de)住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门(mén)不断(duàn)完善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预(yù)售前，确(què)保地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师的(de)核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行(xíng)在银行开(kāi)设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全(quán)透(tòu)明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导(dǎo)向使前期(qī)发(fā)展工业化(huà)的进程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城(chéng)市化(huà)配套问(wèn)题，才能(néng)进一(yī)步推(tuī)进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出(chū)现(xiàn)了分配(pèi)不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问(wèn)题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再(zài)适(shì)用于当时(shí)的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市场面临(lín)商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对(duì)内地房(fáng)地产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房(fáng)建设(shè)的(de)通知(zhī)》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给商品化(huà)、社会化(huà)的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的(de)福利分房转向市场(chǎng)经济的(de)商品房。房地产市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房(fáng)建设(shè)。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内(nèi)地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形式(shì)一(yī)次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对(duì)中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解(jiě)决(jué)了房地(dì)产市(shì)场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了(le)居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年(nián)时间走完(wán)发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国(guó)城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地(dì)产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售面(miàn)积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多(duō)个(gè)行(xíng)业。2020年(nián)房(fáng)地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额(é)的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较(jiào)低，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当前的(de)负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息(xī)，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两(liǎng)个(gè)独(dú)立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的(de)风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已(yǐ)经(jīng)从银(yín)行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险完(wán)全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购(gòu)房(fáng)者的预售监(jiān)管资(zī)金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于(yú)有关的(de)工程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全国并没有统一的(de)预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目(mù)的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资(zī)金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要(yào)求(qiú)购房者(zhě)支付的预(yù)付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款方式(shì)：一般(bān)采用两种方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房者支付(fù)的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购(gòu)房(fáng)者在房屋(wū)交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及(jí)首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账户监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)资(zī)金可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而(ér)开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发(fā)商挪用资(zī)金直接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充(chōng)分(fēn)动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部(bù)门(mén)经审查后发放的(de)验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭(jiē)按(àn)工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完(wán)工(gōng)，支付比例(lì)可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者(zhě)一(yī)定使用期限(xiàn)，期(qī)限结(jié)束(shù)后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了(le)两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好strong>

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由(yóu)买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付(fù)款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英(yīng)国期(qī)房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付(fù)相关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户前(qián)经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日(rì)本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须完成定金(jīn)保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险机构签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设(shè)置购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也受该(g大闸蟹吃公的好还是母的好，大闸蟹公的好还是母蟹好āi)措施(shī)保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡(pō)开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机(jī)制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了(le)统(tǒng)一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订(dìng)后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的(de)房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形(xíng)势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机(jī)制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的(de)第三(sān)方资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购(gòu)房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最(zuì)实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。