导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入大分化(huà)时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景气(qì)，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不意(yì)味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)，计(jì)算(suàn)出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的(de)租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流(liú)动(dòng)人(rén)口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需(xū)求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模缩(suō)小，一人户(hù)、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方(fāng)米(mǐ)的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发(fā)达国家(jiā)有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大(dà)分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地(dì)产大分化时代(dài)已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体现在(zài)不同能级(jí)城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间(jiān)，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在不足(zú)？可(kě)惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来(lái)房地(dì)产市场(chǎng)会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察(chá)中(zhōng)国(guó)户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的(de)新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡(xiān张姓与什么姓是世仇 全国张姓是一家吗g)房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的(de)城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据(jù)公(gōng)布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房(fáng)间数(shù)量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直(zhí)接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户(hù)比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一(yī)个(gè)准确统(tǒng)计。我们(men)利用(yòng)既有统计数(shù)据，大(dà)致测算得到中国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国(guó)的(de)房(fáng)地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居(jū)民(mín)的住(zhù)宅结构(gòu)特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到(dào)商(shāng)品住宅占居(jū)民(mín)所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过(guò)去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房(fáng)会在2-3年(nián)内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达到(dào)了户均(jūn)一(yī)套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动(dòng)、居(jū)民(mín)换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国(guó)和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人(rén)口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一(yī)套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁与(yǔ)置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成，其中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安(ān)全(quán)隐患，并(bìng)且居住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户数(shù)拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生活(huó)需求，在(zài)未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然(rán)这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)低于15平(píng)方(fāng)米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户(hù)户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和(hé)动(dòng)态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多(duō)，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的(de)新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的(de)再集中吸引着(zhe)人(rén)口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为(wèi)张姓与什么姓是世仇 全国张姓是一家吗44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的(de)占比势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有(yǒu)住(zhù)宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础(chǔ)设施(shī)配(pèi)套(tào)差(chà)、没有或少有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求(qiú)还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会(huì)议(yì)明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出(chū)现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于(yú)城市能级(jí)之间(jiān)差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)调(diào)查的(de)是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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