导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流(liú)动(dòng)人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新(xīn)增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在(zài)不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不(bù)同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的(de)直观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查(chá)工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的(de)新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获(huò)取了(le)全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还(hái)包括了(le)大(dà)量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间(jiān)数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以直接公布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住宅(数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义zhái)和(hé)非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计(jì)数(shù)据，大致(zhì)测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套(tào)数，并进(jìn)一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售以(yǐ)期(qī)房为(wèi)主(zhǔ)，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　数学集合符号大全图解，数学集合符号大全及意义　主流(liú)房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉(lián)租(zū)房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利(lì)，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房(fáng)价或(huò)房(fáng)租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价(jià)较(jiào)低(dī)的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品(pǐn)质(zhì)仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产的需(xū)求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户(hù)住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超(chāo)过(guò)一半的家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定(dìng)为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这个标准(zhǔn)算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数(shù)会(huì)因户(hù)均人(rén)口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求依(yī)然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多(duō)。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着(zhe)城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会(huì)议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，这种分(fēn)化(huà)不(bù)单(dān)局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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