OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子(zi)公司(sī)哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续此(cǐ)前几日的下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施(shī)资(zī)产张润大(dà)厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通(tōng)知(zhī)。同(tóng)时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始权益人(rén)将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期已同步启动(dòng)了(le)应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度重视(shì)，浦东新(xīn)区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人(rén)士表示(shì)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期(qī)市场波动较大，但其(qí)实不(bù)动产公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下(xià)跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其内外价(jià)值，投资(zī)者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低(dī)开，此后(hòu)二(èr)级市场价格开始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园(yuán)REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不(bù)同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出(chū)租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩募的(de)项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价格出(chū)现波(bō)动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于(yú)风险规(guī)避(bì)的(de)原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日场内(nèi)资金(jīn)有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下(xià)跌并(bìng)不会从根(gēn)本(běn)上影响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随(suí)着(zhe)二(èr)级市(shì)场价格下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到(dào)一定释放(fàng)，但(dàn)是价格(gé)涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多重因素影(yǐng)响，不(bù)好判断价格是(shì)不是已经完全触底(dǐ)。<金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名/p>

　　此外，还有一位(wèi)业内人(rén)士表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不(bù)少产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一定的(de)投资价值(zhí)，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园(yuán)区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具(jù)备一定的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私(sī)募基金(jīn)执行董事(shì)高如星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳(wěn)过度对经营(yíng)现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利空下调(diào)至(zhì)得这么急、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资(zī)产就回调(diào)不少了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落(luò)到租金收(shōu)入(rù)受不受影响，影响多大，估计(jì)园区会最(zuì)终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原(yuán)始权(quán)益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大园项目(mù)出租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回(huí)落。在随后召开的业绩(jì)说明(míng)会中管理人就相关(guān)事项进行了解释说(shuō)明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线上和(hé)线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园项目的信心，预计金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名签署意向书(shū)和合同(tóng)谈判中的(de)储备租户正常(cháng)转化后，项目出租率将得(dé)到(dào)回升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募(mù)之路又(yòu)迎来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公告引起了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人坦言，事(shì)发突然确实(shí)始料未及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技消息的第一(yī)时间即奔(bēn)赴(fù)现场进(jìn)行(xíng)了(le)沟通和(hé)核实(shí)工作，并同(tóng)步启动了应急预(yù)案(àn)，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重(zhòng)视，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租(zū)户还(hái)是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业(yè)、信息(xī)技术等产业(yè)客户，租(zū)赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际(jì)租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁(lìn)意(yì)向(xiàng)书来(lái)尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要租户(hù)。虽(suī)然收了三(sān)个(gè)月履约保证金给(gěi)了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩(kuò)募、对(duì)市场负(fù)责的态度(dù)，我们(men)肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这(zhè)些面(miàn)积(jī)在短期内(nèi)完成(chéng)去(qù)化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域(yù)的张江光大园项目一(yī)季度末也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何(hé)未能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以来都(dōu)坚持以市(shì)场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳(wěn)定，租户(hù)的调(diào)租(zū)和换租都属于正常情(qíng)况，而这次项目(mù)的大租户退租正好发生在市场活(huó)跃度的短期低(dī)点(diǎn)，目前(qián)市场情况已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑情况没有得到及时(shí)修复后(hòu)，张江(jiāng)这边也作了一(yī)定的(de)资(zī)源(yuán)调配(pèi)和(hé)倾斜(xié)，引(yǐn)入(rù)了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)在给租(zū)户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的成(chéng)新度高一(yī)些，单价也贵一(yī)些，张江光(guāng)大园单(dān)层以(yǐ)一千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有(yǒu)一(yī)些独栋(dòng)形态的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据自身需(xū)求和预算挑选区(qū)域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完(wán)成以后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一家(jiā)，后(hòu)续我们(men)在资源(yuán)共享和联合营销方面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和(hé)展望，相关负(fù)责人(rén)表示，张江(jiāng)集团和(hé)张江高(gāo)科(kē)目前在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发(fā)的储备项目，这些(xiē)都将成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打(dǎ)造(zào)张江园区产业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和(hé)储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现(xiàn)基金扩(kuò)容的(de)第一步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下(xià)我们可能面(miàn)临了一些突发(fā)情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在(zài)张江科学城这(zhè)三十(shí)年(nián)建(jiàn)设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算(suàn)是一个非常(cháng)小的(de)插(chā)曲(qū)。我们有(yǒu)信(xìn)心(xīn)排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事件的所有(yǒu)负(fù)面影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市场的信心。”

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