万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了共同债务(wù)人(rén)被中国(guó)信达追债，中国(guó)信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的(de)维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时(shí)候，他们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

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　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀(diàn)核(hé)心区位，名(míng)校环绕的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括7起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口5套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司北京市(shì)分(fēn)公司（下(xià)称(chēng)中(zhōng)国(guó)信达北分），处(chù)置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不(bù)良(liáng)债权(quán)。截至2023年(nián)1月(yuè)31日(rì)，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债权(quán)本(běn)金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务(wù)人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这(zhè)就是(shì)一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售(s起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口hòu)罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一(yī)财经(jīng)的报道(dào)证实(shí)了上(shàng)述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最(zuì)强学(xué)区(qū)房，万柳书(shū)院的业主基(jī)本都是北(běi)京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地(dì)产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集(jí)团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些(xiē)业主确(què)实(shí)已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付(fù)价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手续的(de)，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可(kě)以向法院提(tí)出(chū)执行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及(jí)其他(tā)债权的(de)，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了(le)部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前(qián)已实(shí)际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就(jiù)是(shì)说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公(gōng)司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者(zhě)由中国信(xìn)达资(zī)产管(guǎn)理股份(fèn)有限(xiàn)公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团既(jì)没(méi)有很大规模，也没有很(hěn)高的国民(mín)知(zhī)名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出(chū)钓(diào)鱼(yú)岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入(rù)市(shì)场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价(jià)格，都(dōu)令业(yè)内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的(de)缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万(wàn)柳书院虽(suī)然已经推(tuī)出了8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则(zé)居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路(lù)线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的(de)背(bèi)后，这个(gè)地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦(lún)落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多(duō)元化业务，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型(xíng)的(de)目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参(cān)股国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安的估(gū)值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和(hé)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押(yā)手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次(cì)与中赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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