OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技，引(yǐn)发(fā)了(le)公募REITs扩募(mù)风波，如今，二(èr)级(jí)市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续(xù)延续此(cǐ)前几(jǐ)日(rì)的(de)下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之(zhī)一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责人(rén)也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前退租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领导高度(dù)重视(shì)，浦东(dōng)新区(qū)国资(zī)委(wěi)也高度(dù)关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投资(zī)者(zhě)应(yīng)理性(xìng)看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级(jí)市场价(jià)格(gé)开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级(jí)市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上看，目前(qián)上市的8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其(qí)余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目(mù)出(chū)租率有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的(de)项目又遭遇(yù)突(tū)发事(shì)件，因此导(dǎo)致二级(jí)市场价格出现(xiàn)波动。”一位业(yè)内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易(yì)日场内资金有所流出(chū)，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外(wài)价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市场价格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不(bù)好判(pàn)断价格是不是已经完(wán)全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位业(yè)内(nèi)人士表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实有些(xiē)隐含收益(yì)率高的产(chǎn)品具备一定的(de)投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳(wěn)健类投资者。此外(wài)，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基金(jīn)执行董(dǒng)事高如(rú)星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金流(liú)没有(yǒu)造成大(dà)的(de)影(yǐng)响，“事件性利(lì)空下(xià)调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类(lèi)资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终(zhōng)还是落到租金收(shōu)入受不(bù)受(shòu)影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华(huá)安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要(yào)承租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续(xù)密(mì)切关注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的(de)张江(jiāng)光大园项目(mù)出(chū)租率下降事项，一度(dù)二(èr)级市场价格出现回(huí)落。在(zài)随后(hòu)召开的(de)业绩说明会中管理人就相关事项进(jìn)行(xíng)了解释说明，市场信心得到了一定提振，二(èr)级(jí)市场价格表现也趋于平(píng)稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下(xià)的(de)扩募(mù)说(shuō)明(míng)会上，运营团队表示(shì)了对张(zhāng)江光大园项目的(de)信心，预(yù)计(jì)签署意向(xiàng)书和合同谈判中的(de)储备租(zū)户正常转化后(hòu)，项(xiàng)目(mù)出租率将得(dé)到回升。没想到仅(jǐn)过(guò)了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎(yíng)来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公(gōng)告引(yǐn)起了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关(guān)负责人(rén)坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实(shí)始料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和(hé)核实工(gōng)作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大(dà)厦是全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责(zé)人介绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试(shì)、人(rén)工智能、航(háng)天产业、信息技术等产业客(kè)户，租(zū)赁意向(xiàng)面积超过了赓续前行是什么意思，赓续前进的意思2万方。从(cóng)意向(xiàng)储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际(jì)租户(hù)需要(yào)一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重要(yào)租(zū)户。虽然收了(le)三个(gè)月履(lǚ)约保证金给了我们一些空(kōng)间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责(zé)的态度(dù)，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同(tóng)区(qū)域(yù)的张江光大园(yuán)项(xiàng)目一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储(chǔ)备租(zū)户，之前的空(kōng)置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释(shì)，张江(jiāng)光大园一直以来都(dōu)坚(jiān)持以市场(chǎng)化(huà)运(yùn)营为(wèi)导(dǎo)向，历(lì)史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正(zhèng)常情况，而(ér)这次项目的大租(zū)户(hù)退租(zū)正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑情况没有得(dé)到(dào赓续前行是什么意思，赓续前进的意思)及(jí)时修复(fù)后(hòu)，张江这(zhè)边也(yě)作了(le)一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和张江光大园项(xiàng)目在给(gěi)租户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面(miàn)也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园(yuán)单层以一(yī)千平的面积为主，还有一些独(dú)栋形态的(de)物业。租户自身也会(huì)有诉求(qiú)，也(yě)会(huì)根据(jù)自身需求和预算挑选区(qū)域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后(hòu)，新老资产的管(guǎn)理人(rén)都变成了一家，后(hòu)续我们(men)在资源(yuán)共享和联合营销方面能(néng)更加充分(fēn)发挥(huī)协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和(hé)张江高科目前在管资(zī)产约五(wǔ)百万(wàn)方(fāng)，还有一些其(qí)他(tā)在开发的(de)储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产业(yè)空间资产上市平台(tái)目标的(de)坚(jiān)实(shí)后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平(píng)台(tái)和(hé)它未来的发展。”相关负责人(rén)表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我们(men)实现基金(jīn)扩(kuò)容的第(dì)一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我们可(kě)能面临了一些突发情(qíng)况需要解决，但是这和我们(men)在张江科学城这三十(shí)年建设(shè)发展过(guò)程中(zhōng)所经历(lì)的(de)相比，只(zhǐ)能算是一个非常小(xiǎo)的(de)插(chā)曲。我们有信心排(pái)除万难，尽一切(qiè)可能化解当前(qián)突发事件的所有负面影响，维(wéi)持预期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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