万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀(diàn)的豪(háo)宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙(miào)地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校(xiào)环(huán)绕(rào)的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信(xìn)达(dá)在(zài)京东拍卖上，上双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿(yì)，该(gāi)项(xiàng)目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处(chù)置主(zhǔ)体(tǐ)是中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置(zhì)的(de)是对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限(xiàn)公(gōng)司是共同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目(mù)已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都(dōu)是卖(mài)出(chū)去了(le)的，是有(yǒu)人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证实了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖(mài)损失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根双曲线虚轴的位置，双曲线虚轴有什么意义据(jù)相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除(chú)查封(fēng)，同时可以联(lián)合(hé)起诉开发(fā)商(shāng)，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关(guān)于商品房(fáng)消费者(zhě)权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解(jiě)释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住为(wèi)目(mù)的购买房屋并已支付(fù)全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他(tā)债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款的商品房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子(zi)均(jūn)为(wèi)“已(yǐ)售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申(shēn)请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责(zé)任公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公司(sī)持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万(wàn)科等大型知名(míng)房企手中，抢下(xià)了(le)北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当(dāng)年的(de)“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万(wàn)柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树(shù)、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手是(shì)当(dāng)时(shí)有名的(de)融(róng)创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法拍房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等(děng)知名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房(fáng)，拿(ná)北京(jīng)城最贵的(de)地(dì)”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为被执(zhí)行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落(luò)到这(zhè)个地步(bù)，其实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖(wā)出(chū)背(bèi)后的(de)中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根(gēn)溯源，这(zhè)个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团就尝试(shì)过多元化业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐(lè)部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京国安的估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这(zhè)样，中赫为什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实(shí)控人(rén)周金(jīn)辉(huī)夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押(yā)，据企查(chá)查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权(quán)人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有(yǒu)得(dé)到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行(xíng)能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又(yòu)如何(hé)能独善其身？

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