OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科(kē)技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今(jīn)，二级市(shì)场的(de)影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续延续此(cǐ)前(qián)几日的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入(rù)基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已(yǐ)签(qiān)租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示(shì)，原始权(quán)益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已(yǐ)同(tóng)步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对哲库(kù)提前(qián)退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示(shì)，华安张江光大园(yuán)REIT近期市(shì)场波动(dòng)较大(dà)，但(dàn)其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的(de)事件继(jì)续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价(jià)格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经披露张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致(zhì)二(èr)级市场价格(gé)出现波动(dòng)。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在(zài)上述人士(shì)看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最近几个(gè)交易(yì)日场(chǎng)内资金有(yǒu)所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并(bìng)不会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险也得到一(yī)定释(shì)放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重(zhòng)因素(sù)影响，不好判断价(jià)格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不少产品(pǐn)年(nián)内(nèi)二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资(zī)者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的(de)步伐(fá)，产业园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高如(rú)星对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，若张江园(yuán)区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造成大(dà)的影响，“事件性利空下调至得这么(me)急、这么深，加上前期(qī)本身园区(qū)类资产就回调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受(shòu)不受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园区会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募(mù)路上再迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华(huá)安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入蝴蝶会采蜜吗基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将(jiāng)继续密切(qiè)关注(zhù)哲库(kù)科技后(hòu)续情况(kuàng)，积(jī)极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度(dù)二级市场价(jià)格(gé)出现(xiàn)回落(luò)。在(zài)随后召开的(de)业绩(jì)说明(míng)会中管理人就相关事项进行(xíng)了解释说明(míng)，市场(chǎng)信心得到(dào)了一定提振(zhèn)，二级(jí)市场(chǎng)价格表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线(xiàn)上和线下的(de)扩募说明会上，运(yùn)营(yíng)团队表示了对张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)的信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租(zū)户正常转化(huà)后，项目出租率将(jiāng)得(dé)到回升(shēng)。没想到仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告(gào)引起(qǐ)了(le)市场各方(fāng)的广(guǎng)泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权(quán)益人(rén)相关负责人(rén)坦言，事(shì)发突然确(què)实始料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的(de)第一(yī)时间即奔(bēn)赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟(gōu)通和核(hé)实工作，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租(zū)户(hù)，积极应对(duì)哲(zhé)库提前(qián)退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，据悉新区国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还是比较丰富(fù)的(de)，覆(fù)盖了芯(xīn)片(piàn)测(cè)试、人(rén)工(gōng)智能、航天产业、信息技(jì)术等(děng)产业客户，租赁意(yì)向(xiàng)面积(jī)超过了2万(wàn)方。从意向(xiàng)储备(bèi)转(zhuǎn)化(huà)为实(shí)际租户需(xū)要一(yī)些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租(zū)赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然(rán)收了三个月履约保证金给了我们一些空间(jiān)，但(dàn)本着对首批扩募(mù)、对市场负责(zé)的态度，我们(men)肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内(nèi)完成去(qù)化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园(yuán)项目一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人有那么多(duō)储备租户，之前(qián)的空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释(shì)，张江光大园一(yī)直以来都坚(jiān)持以市场化(huà)运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租和(hé)换(huàn)租都属于正(zhèng)常情况，而这(zhè)次项目的(de)大(dà)租户退(tuì)租正好(hǎo)发(fā)生在市场活跃(yuè)度(dù)的短期低点，目前(qián)市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转。在看到(dào)出租率下滑情况没有得到及时修复后(hòu)，张(zhāng)江这边也作了一定的资源(yuán)调配和(hé)倾斜，引入了(le)一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租(zū)户(hù)的分隔空间(jiān)、交付标准、租金水(shuǐ)平(píng)等方面也有一(yī)些差(chà)异化，张润大厦多是两千多(duō)平(píng)的大平层，楼的(de)成(chéng)新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单层以(yǐ)一千(qiān)平的面积(jī)为主，还有一些独栋(dòng)形态(tài)的(de)物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据(jù)自(zì)身需求和预(yù)算挑(tiāo)选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理(lǐ)人都变(biàn)成了一(yī)家(jiā)，后续我(wǒ)们(men)在资源共(gòng)享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定(dìng)位和(hé蝴蝶会采蜜吗)展(zhǎn)望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有一些其他(tā)在开发的蝴蝶会采蜜吗储备项目，这(zhè)些都(dōu)将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来(lái)的(de)发展。”相关(guān)负(fù)责(zé)人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容(róng)的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临(lín)了一些突发(fā)情况(kuàng)需要解决，但(dàn)是这和(hé)我们在张江科(kē)学城这三十年建设发(fā)展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心(xīn)排除(chú)万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件(jiàn)的所有负面(miàn)影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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