近两年(nián)火(huǒ)爆(bào)的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分(fēn)红(hóng)目(mù)前已(yǐ)包含了利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，在选择投(tóu)资标的时应了(le)解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚(一滴水多少ml 一滴水多少克shàng)未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳一滴水多少ml 一滴水多少克定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配(pèi)金额(é)占(zhàn)可(kě)供分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价(jià)格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及(jí)市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自(zì)基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具(jù)参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基(jī)础设(shè)施证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配(pèi)金(jīn)额(é)以现金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但不等(děng)同于债(zhài)券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走势(shì)的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额(é)完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价(jià)格(gé)波动受多重因素的(de)影响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据(jù)单位基(jī)金份额的分红金额(é)进行(xíng)计(jì)算。除(chú)权操作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基(jī)金分红前后均(jūn)可以获得公平(píng)的(de)投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分(fēn)红前提是(shì)本金(jīn)之上的(de)增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本(běn)金与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数(shù)普(pǔ)通投资(zī)者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营(yíng)类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的(de)二级市场价格(gé)和分红(hóng)有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经(jīng)营项目(mù)在经营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较短的(de)特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限(xiàn)较长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责(zé)人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项(xiàng)目的分派金额(é)包(bāo)含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派(pài)进度逐年(nián)下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假设反映在基础资(zī)产的估(gū)值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一是(shì)年报中披露(lù)的经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别(bié)。经(jīng)营活(huó)动产生的(de)现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基(jī)于(yú)企业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发(fā)，对(duì)非(fēi)现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的(de)资(zī)产配置功(gōng)能，比(bǐ)较(jiào)适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实(shí)力(lì)、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的(de)可供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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