5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表的(de)机构(gòu)对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司(sī)市(shì)值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以延续(xù)。数据统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的(de)是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在(zài)第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已(yǐ)经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房(fáng)地(dì)产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的(de)。但在这几年特殊(shū)的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基(jī)金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房价收(shōu)千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗入也(yě)不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来(lái)行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠(gāng)杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求(qiú)见(jiàn)顶回(huí)落时，行(xíng)业(yè)的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日收出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地(dì)产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入52.48亿(yì)元(yuán)，比(bǐ)上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上银基(jī)金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高(gāo)，另(lìng)一方面则是(shì)公司(sī)拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约(yuē)千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了(le)知名机构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也是(shì)连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要(yào)布(bù)局(jú)在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额(é)千里修书只为墙 让他三尺又何妨全诗告诉我们什么道理，千里修书只为墙让他三尺又何妨全诗增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发展(zhǎn)的大(dà)好机会(huì)。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的结构性(xìng)机(jī)会(huì)依然存在，少(shǎo)部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融资成本，优质的(de)开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较于民(mín)营地产公司(sī)也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质(zhì)疑(yí)，所(suǒ)以在(zài)这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民企来说估(gū)值(zhí)的修(xiū)复更(gèng)明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提升的(de)头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地(dì)去(qù)持续观察国(guó)企央企在(zài)三个方面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本(běn)保持低位，其次是销售份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在(zài)核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又(yòu)在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多(duō)数城市(shì)都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业(yè)的(de)资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的(de)一个(gè)市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确(què)定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏(sū)速(sù)度都比想象的(de)要慢很多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为少数的(de)、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的基本(běn)面不(bù)断地凸显出(chū)来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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