文(wén)：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召(zhào)开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会(huì)议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发(fā)时代(dài)步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的(de)必(bì)然趋势(shì)，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保春有约,花不误,年年岁岁不相负，年年岁岁花相似的全诗句交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般有严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商(shāng)在项目获(huò)得(dé)政(zhèng)府批准后(hòu)才可(kě)以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期(qī)房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要(yào)严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，取消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一(yī)定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)要结(jié)合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他(tā)临(lín)时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过(guò)大(dà)多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少地(dì)产(chǎn)商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新(xīn)楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解(jiě)决(jué)了制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销售模(mó)式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的(de)一(yī)大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过(guò)“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全(quán)的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还(hái)要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需(xū)放(fàng)入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的(de)信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临(lín)住房(fáng)需求大(dà)和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度(dù)也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化(huà)、社(shè)会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形(xíng)成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应速(sù)度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作(zuò)用(yòng)推动了(le)房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区(qū)别(bié)于中(zhōng)国香港，在(zài)中国(guó)内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告登(dēng)记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式(shì)一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿(ná)到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短(duǎn)房企(qǐ)现金(jīn)回笼(lóng)周期(qī)，同时增加(jiā)市场(chǎng)商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预(yù)售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段的(de)资金需求，也提(tí)高了(le)居民居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的(de)发展。中国内地房地产历经(jīng)二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从(cóng)2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉(lā)动中国(guó)内地(dì)经(jīng)济(jì)高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对(duì)金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资(zī)占全(quán)社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业(yè)务(wù)，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的(de)33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售(shòu)制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的(de)风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合(hé)同关(guān)系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购(gòu)房合(hé)同向(xiàng)开发(fā)商主(zhǔ)张权力(lì)，但依(yī)旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购(gòu)房者对行(xíng)业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购(gòu)房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得(dé)房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力(lì)或(huò)短期不能还款等(děng)，则(zé)风险(xiǎn)完(wán)全由银(yín)行承(chéng)担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者(zhě)的预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市(shì)商品(pǐn)房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的(de)工程建(jiàn)设，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而(ér)事实(shí)是(shì)，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨(bō)付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用(yòng)两(liǎng)种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一(yī)是按工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格(gé)并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款。二是(shì)开发(fā)商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银(yín)行根据工程进度向开发(fā)商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得(dé)由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后(hòu)发放的(de)验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到(dào)购(gòu)房者支付(fù)的房款。

　　春有约,花不误,年年岁岁不相负，年年岁岁花相似的全诗句 alt="是该取消预售制(zhì)了：问题及建议" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230502143252331.png">

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发(fā)商(shāng)或(huò)购(gòu)房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公(gōng)证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司(sī)针对期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须(xū)完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签(qiān)订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合(hé)同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金(jīn)融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复(fù)杂(zá)性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻(dòng)结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)机(jī)制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量(liàng)问(wèn)题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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