5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金(jīn)为代(dài)表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块已经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看，切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之处首先在于(yú)几(jǐ)只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集团退出百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射到(dào)二(èr)级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电(di切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸àn)解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观(guān)态度：“行业(yè)前(qián)几年(nián)17亿(yì)～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产(chǎn)的(de)更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需(xū)要有(yǒu)一定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率(lǜ)和(hé)房价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过(guò)快(kuài)上行(xíng)的房(fáng)价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时(shí)代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至(zhì)整体机(jī)构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名(míng)第(dì)一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日(rì)成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的(de)主营业务(wù)为房(fáng)地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布(bù)局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基(jī)金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规(guī)模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫(yì)情时(shí)代出租(zū)率(lǜ)复苏(sū)至近(jìn)年来最(zuì)高，另一(yī)方面则(zé)是公(gōng)司拿(ná)地(dì)结(jié)算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一(yī)季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的(de)业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持(chí)续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依然在前十(shí)中，这也(yě)是连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负债(zhài)率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库(kù)存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好的(de)不动产资产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地(dì)产公司(sī)也是(shì)更有优势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调(diào)，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担(dān)忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从中长期(qī)的维度(dù)看(kàn)，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和(hé)现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业(yè)集中(zhōng)度(dù)提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资(zī)成本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次是(shì)拿(ná)地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业(yè)绩(jì)的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大(dà)增(zēng)速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三(sān)年(nián)时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投(tóu)资的(de)驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其(qí)实(shí)整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上(shàng)海在内的(de)绝大(dà)多数(shù)城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑(huá)的(de)情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场(chǎng)的(de)去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六(liù)月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季度增长不(bù)确(què)定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的(de)复苏(sū)速度(dù)都比想(xiǎng)象的(de)要(yào)慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企(qǐ)业，会(huì)伴(bàn)随整(zhěng)个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待它(tā)的基(jī)本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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