饱(bǎo)受(shòu)争议的二手(shǒu)房交(jiāo)易中介费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监(jiān)管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联合(hé)发(fā)布了关(guān)于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近年(nián)来，部(bù)分房(fáng)地产经(jīng)纪机构存在利用房源客源(yuán)优势收(shōu)取(qǔ)过(guò)高费(fèi)用(yòng)、未(wèi)明码标(biāo)价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用客户个(gè)人信息等问(wèn)题，加重交易当事(shì)人负担、侵(qīn)害其合法权益(yì)。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两部门从(cóng)加强从(cóng)业主体管理、明(míng)确经(jīng)纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实(shí)行明码(mǎ)标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地(dì)产首席(xí)分析师张(zhāng)大(dà)伟称(chēng)，随着城市(shì)发展，一(yī)二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量(liàng)二(èr)手房成(chéng)交依赖(lài)中介居间(jiān)成交(jiāo)，房地产调(diào)控重心逐渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本(běn)较高(gāo)、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业(yè)性，居民(mín)往往(wǎng)通过中介(jiè)来(lái)完(wán)成(chéng)。但(dàn)很多中介利用信息不(bù)对称等(děng)问题(tí)，将(jiāng)非(fēi)必要的收(shōu)费夹带其(qí)中，如(rú)收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成(chéng)额外的(de)负担，而且这些服务(wù)事(shì)项并未明码标价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房市场交(jiāo)易过程(chéng)中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对(duì)包(bāo)括经(jīng)纪服务(wù)在(zài)内的相关市场(chǎng)交易(yì)行为及其主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地(dì)产市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这(zhè)项(xiàng)工作(zuò)的意义(yì)更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务(wù)行业(yè)关注最多的一个话题，便是(shì)房地(dì)产经纪(jì)服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未(wèi)来相关部门(mén)主要监管的重点，将是对(duì)房地产经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)及中(zhōng)介(jiè)交(jiāo)易进行规范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市，二手房(fáng)屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以(yǐ)北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的(de)服(fú)务费率计(jì)算，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务(wù)收费上，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行(xíng)分档定(dìng)价。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共同承(chéng)担(dān)经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的(de)最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国(guó)家计委建设(shè)部下(xià)发的(de)《关(guān)于房地产中介服(fú)务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收(shōu)费，按(àn)成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例(lì)，目(mù)前北(běi)京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经(jīng)交易各方协商同意，可(kě)在(zài)规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得(dé)超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房中介(jiè)费(fèi)上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务(wù)等57个(gè)政府定价，房地产经纪(jì)服务收费多(duō)少(shǎo)由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前(qián)并未(wèi)明确具体的(de)中(zhōng)介费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需在服务过(guò)程(chéng)中对收费标(biāo)准进行(xíng)明码(mǎ)标(biāo)价即(jí)可(kě)。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构在具体(tǐ)收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及(jí)工资标(biāo)准，综合(hé)计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部(bù)门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当(dāng)在(zài)经营门店、网站(zhàn)、客户端(duān)等场所或渠道(dào)，公示服务(wù)项(xiàng)目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混(hùn)合标(biāo)价(jià)和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经(jīng)纪(jì)机构提(tí)供的基(jī)本服务和延(yán)伸服务，应当(dāng)分别(bié)明确(què)服务项(xiàng)目和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经(jīng)纪机构收(shōu)费前应(yīng)当向交易(yì)当(dāng)事人出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于(yú)市场平均水平(píng)的房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)，住房(fáng)和城乡(xiāng)建设部门将会同(tóng)市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会同(tóng)有关(guān)部门依法查(chá)处不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的(de)行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市(shì)场监管(guǎn)部门要(yào)依法依规(guī)纳入国(guó)家企业信用信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低(dī)的(de)原(yuán)则实行分档定(dìng)价(jià)，是否意味(wèi)着，未来豪(háo)宅的(de)中(zhōng)介费有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华(huá)南区总(熊二变成僵尸了，光头强被僵尸咬了zǒng)裁兼(jiān)深(shēn)圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合(hé)理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范行(xíng)业，打击收费过(guò)高的经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本来收(shōu)费就不(bù)同，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何(hé)具体认(rèn)定其中的细则，还需(xū)要看各城市落地执(zhí)行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟(wěi)表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场(chǎng)看，经纪服务领(lǐng)域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范化，有利于行(xíng)业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能(néng)对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业(yè)性提出(chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居(jū)客研(yán)究院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应(yīng熊二变成僵尸了，光头强被僵尸咬了)该由上下家各支付(fù)一半的中介费，但在一些(xiē)热点(diǎn)城市的(de)二手房交(jiāo)易(yì)过程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费(fèi)均(jūn)由(yóu)购房(fáng)者来承担。即(jí)使一些房东(dōng)愿意承(chéng)担中介费(fèi)，这部(bù)分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些房产中(zhōng)介公(gōng)司(sī)将(jiāng)其视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分(fēn)中介公(熊二变成僵尸了，光头强被僵尸咬了gōng)司(sī)可能会利用其支配地位，在(zài)原(yuán)先经纪(jì)服务收费的基础(chǔ)上，再(zài)次向(xiàng)房(fáng)东收取费用，而(ér)这部分费用，房东(dōng)往往(wǎng)会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实际上相当于变(biàn)相推高(gāo)了(le)房价。两(liǎng)部(bù)门(mén)提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)，不仅有利于(yú)提(tí)高交易中操作的透明度，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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