文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的(de)全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设(shè)工作(zuò)会议(yì)提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)的(de)必然趋(qū)势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道(dào)世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交(jiāo)房、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严(yán)格的监管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房(fáng)后并(bìng)非像中国(guó)一样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次(cì)性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商(shāng)工(gōng)程进度(dù)在(zài)完全交房前进(jìn)行分期(qī)支(zhī)付(fù)。所(suǒ)以，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制(zhì)度(dù)有一(yī)定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对(duì)购房民众的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针(zhēn)对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在(zài)购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方(fāng)法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐买家(jiā)的(de)钱(qián)，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的(de)资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心的住房(fáng)供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个(gè)楼(lóu)盘因(yīn)建筑费(fèi)用超(chāo)支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预(yù)售前，确(què)保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还(hái)要(yào)证明自(zì)身有资金(jīn)等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取(qǔ)全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度(dù)不(bù)再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的(de)需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市(shì)场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行(xíng)住房分配(pèi)货币(bì)化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分(fēn)房转向市场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地(dì)产市场采用预(yù)售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开(kāi)发模式(shì)，住房(fáng)供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了(le)房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成契合(hé)中国内地的(de)商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或(huò)房款的行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在中国(guó)内地(dì)实(shí)践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式(shì)一(yī)次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的按照工(gōng)程进度付款有所不(bù)同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子(zi)楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住(zhù)房事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走完(wán)发达国家几百年城镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平(píng略备薄酒的意思下一句，略备薄酒的读音)增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年(nián)的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地(dì)经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固(gù)定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存量占(zhàn)社融(róng)存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值占股债房市(shì)值(zhí)的比例(lì)看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个(gè)独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经营(yíng)不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还(hái)款能力(lì)或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的(de)预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城(chéng)市商(shāng)品房预(yù)售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州、合肥(féi)等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报(bào)价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管(guǎn)账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)房企，而(ér)拨(bō)付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周转模式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金(jīn)或预付(fù)款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第(dì)三(sān)方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定(dìng)金一定(dìng)期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资(zī)金(jīn)由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。略备薄酒的意思下一句，略备薄酒的读音trong>

　　定金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款由第三方(fāng)公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全部(bù)来自银(yín)行，银行根据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一(yī)定(dìng)比例(lì)的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪用资金直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开(kāi)发商施(shī)工(gōng)进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到(dào)购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后(hòu)即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合(hé)同(tóng)前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来(lái)说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保(bǎo)险公(gōng)司针对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节(jié)，各环(huán)节内容(róng)确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)相对较低(dī)，一(yī)般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司(sī)的(de)检验验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师(shī)将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次(cì)修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完(wán)成(chéng)定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商向金融机构(gòu)或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除(chú)定金外(wài)，其(qí)他预先支(zhī)付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购权合(hé)同以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放款部(bù)分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须(xū)与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房(fáng)者(zhě)享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善型需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民(mín)营(yíng)企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四(sì)大关键是(shì)推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪(nuó)用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应(yīng)对房(fáng)屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币。