近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平(píng)均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年(nián)分配金额(é)占可供分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及(jí)基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变(biàn)化。基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市场价格受(shòu)到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况及市(shì)场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金(jīn)分红(hóng)预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设(shè)施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结(jié)合行(xíng)业及市(shì)场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市(shì)场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人(rén)实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营(yíng)高(gāo)级副总监李华(huá)平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规(guī)要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度(dù)可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形(xíng)式分(fēn)配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设(shè)施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角度(dù)来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者(zhě)的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资(zī)者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获(huò)取相对(duì)于投(tóu)资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的(de)前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于(yú)未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)价格(gé)波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表(biǎo)示(shì)，近(jì反函数的性质是什么意思，反函数得性质n)期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基(jī)金份(fèn)额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前(qián)后基(jī)金份(fèn)额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分(fēn)红前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包(bāo)括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到(dào)期后基金价值(zhí)面临(lín)极大不确(què)定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了(le)利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡反函数的性质是什么意思，反函数得性质(héng)量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红(hóng)有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限(xiàn)收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进(jìn)度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相(xiāng)比，产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通(tōng)过(guò)对建筑(zhù)的更新改造(zào)或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等追加投(tóu)资，有机会(huì)进一(yī)步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的假设(shè)反映在(zài)基础(chǔ)资(zī)产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资(zī)者(zhě)可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年(nián)报(bào)中披露的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最(zuì)终得到(dào)的账反函数的性质是什么意思，反函数得性质面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经(jīng)营权(quán)类的资(zī)产可以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对(duì)产权类的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等多重因(yīn)素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易带来的(de)短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投资(zī)者关注有基(jī)本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及(jí)次年(nián)的可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募(mù)集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的(de)实(shí)际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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