OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前(qián)几日(rì)的下(xià)跌走势(shì)，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安(ān)张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)称(chēng)，哲库科(kē)技(jì)是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原(yuán)始权(quán)益(yì)人相关负(fù)责(zé)人也表示，近期(qī)已(yǐ)同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区(qū)国资委(wěi)也(yě)高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT近期市场波动(dòng)较(jiào)大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事件继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市场价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以来，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市(shì)场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上(shàng)看，目前上(shàng)市(shì)的(de)8只产业园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已(yǐ)经(jīng)披露张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目出租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现波动。”一(yī)位业内人士(shì)分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近几(jǐ)个交易日场(chǎng)内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不(bù)会从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他(tā)也同(tóng)时表(biǎo)示(shì)，目前(qián)随着(zhe)二级市场价格(gé)下(xià)跌，风险也得(dé)到(dào)一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到(dào)基(jī)本面、情绪面(miàn)等(děng)多(duō)重因素(sù)影响，不(bù)好判(pàn)断价格(gé)是不是已经(jīng)完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市(shì)场跌幅(fú)较大(dà)，其(qí)实有些隐含收益率高的产品具(jù)备(bèi)一定的(de)投资(zī)价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的步伐(fá)，产业(yè)园区、物(wù)流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对此表示(shì)，若(ruò)张江园区最终能顺利(lì)解决招商，平(píng)稳(wěn)过度对(duì)经营现金流没有造(zào)成大的(de)影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前(qián)期本身园(yuán)区类资产就回调(diào)不少了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到(dào)租金收(shōu)入受不(bù)受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随(suí)后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项(xiàng)目出租率下降事(shì)项，一度(dù)二(èr)级市场价格出现回(huí)落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关(guān)事项进行了(le)解(jiě)释说(shuō)明(míng)，市(shì)场信(xìn)心得到了一定提振，二级市场价(jià)格表现也趋(qū)于平稳。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的线上和(hé)线下的扩募说明会(huì)上，运营团队(duì)表(biǎo)示了对(duì)张江光(guāng)大园项目的信心，预计签(qiān)署意向书(shū)和合同(tóng)谈判中的(de)储备租(zū)户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得(dé)到回升。没(méi)想到仅过了不到三周的(de)时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各(gè)方的广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益人(rén)相关(guān)负责(zé)人坦言(yán)，事(shì)发突然确实(shí)始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消息的第一时间即(jí)奔(bēn)赴现场进行(xíng)了沟通和(hé)核(hé)实(shí)工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国(guó)许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校资委也高度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目前(qián)储备(bèi)租户还是比(bǐ)较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业(yè)、信息技术等产业客户(hù)，租赁意向面(miàn)积超(chāo)过了2万方。从意(yì)向储备转化为(wèi)实际(jì)租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履(lǚ)约保证金给了(le)我们一些(xiē)空间，但本着对首批(pī)扩(kuò)募、对市(shì)场(chǎng)负责的态度(dù)，我们(men)肯定要全力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完成去化。”相关(guān)负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持有的(de)同区域(yù)的张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目一季(jì)度末也(yě)有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未(w许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校'>许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校èi)能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此(cǐ)相关(guān)负责人解释(shì)，张(zhāng)江光大园一直以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳定，租户(hù)的调租和换租都(dōu)属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度(dù)的短期低点(diǎn)，目前市(shì)场(chǎng)情况已(yǐ)有所好转。在(zài)看到出租率下滑(huá)情况没(méi)有得到及时(shí)修复后，张江这边也(yě)作了一(yī)定的(de)资(zī)源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江(jiāng)光大(dà)园项目在给租(zū)户的分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差(chà)异化，张润大厦多是两千多平的(de)大平层(céng)，楼(lóu)的成新度高一些(xiē)，单价(jià)也贵一(yī)些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的面积为主，还(hái)有一些独栋(dòng)形态的(de)物业。租户自身也会(huì)有诉求，也(yě)会根据自(zì)身(shēn)需求和预算(suàn)挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完(wán)成以后，新(xīn)老资产的管理人都变(biàn)成了一家(jiā)，后续我们(men)在资源共享和联(lián)合营销方(fāng)面能更加(jiā)充分发挥协(xié)同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)定(dìng)位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集(jí)团和张江高科目(mù)前在管资产约(yuē)五百万方(fāng)，还有一些其他(tā)在开发的(de)储(chǔ)备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张(zhāng)江园(yuán)区(qū)产业空间(jiān)资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台(tái)和它未来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次(cì)扩(kuò)募是我们实现(xiàn)基金扩(kuò)容的(de)第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可能面临(lín)了(le)一些突发情况需要解决，但是这和(hé)我们在张江(jiāng)科学(xué)城这三(sān)十年建设(shè)发展过程中所经(jīng)历(lì)的(de)相比，只能算(suàn)是一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可(kě)能化解当前突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期和市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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