近两年火(huǒ)爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观(guān)测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供分(fēn)配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二戴自动蝴蝶去上班感受，带自动蝴蝶去上班(èr)级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基(jī)础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人(rén)称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华平(píng)也戴自动蝴蝶去上班感受，带自动蝴蝶去上班表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础(chǔ)设(shè)施证券投(tóu)资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给(gěi)投资(zī)者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投资(zī)角度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红体现了(le)这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定利息(xī)回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置(zhì)多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平(píng)的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的(de)分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩(jì)相对经济(jì)活力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调(diào)减金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基(jī)金(jīn)份额(é)净值变化的(de)修正(zhèng)，使投(tóu)资人(rén)在基金分红(hóng)前后均可(kě)以获(huò)得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类(lèi)产品的收益主要(yào)包(bāo)括(kuò)每年(nián)的(de)现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来(lái)自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产(chǎn)的(de)分红包括(kuò)了利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也是变动的(de)，对特许经营权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的(de)时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同(tóng)而(ér)形(xíng)成区别。特(tè)许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于(yú)这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即(jí)使(shǐ)分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也(yě)有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，特许经营权项目的分派(pài)金额(é)包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进度逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余(yú)期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加(jiā)投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机(jī)会进一步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续(xù)经营的假设反映在(zài)基(jī)础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本(běn)质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择(zé)，投(tóu)资(zī)价(jià)值体现在相对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类的资产可以更多(duō)关注(zhù)内部(bù)收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接(jiē)影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募基金管理人(rén)实力(lì)等多重因(yīn)素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来(lái)的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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