饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联合(hé)发布(bù)了关于(yú)规范房地产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地产经纪(jì)机构存在利用房源客(kè)源(yuán)优势(shì)收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户个人信息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费、严格(gé)实行明码标价(jià)等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手房(fáng)成交(jiāo)依会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点赖中介居间成交，房地产(chǎn)调(diào)控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对(duì)居民(mín)来说属于金额不低的(de)大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民(mín)往往通过中(zhōng)介来完(wán)成。但很多中介利用信(xìn)息(xī)不对称等(děng)问题，将(jiāng)非(fēi)必要的(de)收费夹带(dài)其中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担(dān)保费等，对居(jū)民造成额外(wài)的(de)负(fù)担，而且这些(xiē)服务(wù)事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对包括(kuò)经(jīng)纪(jì)服务在内的相关市(shì)场交易(yì)行为及其主体(tǐ)进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当下，推(tuī)进这(zhè)项(xiàng)工作的意(yì)义更大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的一(yī)个(gè)话题(tí)，便(biàn)是房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部分(fēn)价值(zhí)不(bù)菲的(de)房屋，往往要缴纳(nà)一笔金(jīn)额不低(dī)的(de)中介费。以北(běi)京(jīng)某房地产经纪服务机(jī)构(gòu)2.7％的(de)服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构要合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方共同(tóng)承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收费标准的最早(zǎo)依(yī)据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的(de)《关于房地产(chǎn)中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京(jīng)为(wèi)例，目前北(běi)京市执行的2014年更(gèng)新后的(de)收费(fèi)标准，即(jí)根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可(kě)在规定的(de)收(shōu)费(fèi)标准基础上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅(fú)度(dù)最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)多少(shǎo)由各中(zhōng)介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用过程(chéng)中(zhōng)，相关监管部门当前(qián)并未明确具体的(de)中(zhōng)介费率，中介机构仅需(xū)在(zài)服务过(guò)程中对收费标准进(jìn)行明码(mǎ)标(biāo)价即可。而房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务机构在具体收取过程中，会结(jié)合房(fáng)屋价值及工资标准，综合(hé)计算出(chū)合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网(wǎng)站、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不(bù)得混合标价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构提供的(de)基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项目(mù)和收费(fèi)标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列明收费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由(yóu)当事(shì)人(rén)签字(zì)确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场(chǎng)平均水平的(de)房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构，住房(fáng)和(hé)城乡建设(shè)部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市场监(jiān)管部门会同有关部门依法查(chá)处不按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)等违(wéi)反价格和反垄断法(fǎ)律法规的(de)行为(wèi)。对房地产经纪机构相关违法违规信息(xī)，市场监管部门(mén)要依法依规(guī)纳入国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价，是否意(yì)味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南(nán)区(qū)总裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总(zǒng)经会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点理郑叔伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓励按照成(chéng)交价(jià)格(gé)越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是(shì)规范行(xíng)业，打击(jī)收费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅(zhái)本来收(shōu)费就不(bù)同，各家收(shōu)费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用(yòng)对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未(wèi)来如何具(jù)体认定其(qí)中(zhōng)的细则，还(hái)需要(yào)看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前(qián)市场(chǎng)看(kàn)，经纪服(fú)务领域的(de)调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产(chǎn)权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费(fèi)等都(dōu)可能(néng)对(duì)交易产生影响，这(zhè)对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪服务行业的专业性提(tí)出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原(yuán)本应(yīng)该由上下(xià)家各(gè)支付一(yī)半的(de)中介(jiè)费，但(dàn)在一些(xiē)热(rè)点城(chéng)市(shì)的二(èr)手房交易(yì)过(guò)程中，往往会(huì)有(yǒu)这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现(xiàn)中介(jiè)费及税费均由购房者来(lái)承担。即使一些房东愿(yuàn)意(yì)承担中介费，这部分费用也可能(néng)通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房(fáng)者单(dān)边收会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点费的行为(wèi)。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配(pèi)地位，在原(yuán)先经(jīng)纪服务收费(fèi)的基(jī)础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了(le)房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利(lì)于提高交易中操作的透明度(dù)，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟(lín)称。

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