导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关(guān)中国地(dì)产是否过剩(shèng)的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口普查调查(chá)数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)发达国家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样(yàng)不意(yì)味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据(jù)，我们(men)根据(jù)商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户(hù)户(hù)有房(fáng)，然而(ér)事(shì)实(shí)上中国住宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是(shì)因为户均一套(tào)房无法满足流动人(rén)口的租(zū)赁和置(zhì)业(yè)需(xū)求。全国总人(rén)口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大(dà)城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需(xū)求动力(lì)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在(zài)2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家有(yǒu)着不(bù)小(xiǎo)差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去(qù)二(èr)十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，这是(shì)过去(qù)二十年(nián)房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时代已至，大(dà)分化时(shí)代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级(jí)城(chéng)市之间(jiān)，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未(wèi)来(lái)房地产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量(lià空气炸锅是不是一定要放烤架上 空气炸锅没有烤架能用吗ng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查(chá)工(gōng)作情况为主题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万(wàn)栋，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人(rén)人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间(jiān)数量(liàng)有关(guān)，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完(wán)全反映(yìng)出城(chéng)镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测(cè)算思路(lù)、数(shù)据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅(zhái)来(lái)源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改(gǎi)革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当(dāng)前商(shāng)品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到城镇户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利(lì)用既有统计数(shù)据(jù)，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套商(shāng)品现(xiàn)房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民(mín)的(de)住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其(qí)他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们(men)假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增(zēng)幅(fú)为过(guò)去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房(fáng)顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的(de)三点含义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进(jìn)展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满(mǎn)足(zú)因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国(guó)和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造成人口(kǒu)净流入(rù)地的住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)不(bù)应求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流(liú)动人口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际(jì)上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一套(tào)房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人(rén)口的(de)租(zū)赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足(zú)现代(dài)生活(huó)需求(qiú)，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和空气炸锅是不是一定要放烤架上 空气炸锅没有烤架能用吗2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在困(kùn)难，若(ruò)按(àn)这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户(hù)均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于(yú)人(rén)口迁(qiān)移(yí)。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的(de)家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低(dī)、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济(jì)水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着(zhe)经济(jì)发展水(shuǐ)平(píng)的提(tí)高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大(dà)分化(huà)时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区(qū)和(hé)老(lǎo)旧二手房之(zhī)间(jiān)的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的(de)是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 空气炸锅是不是一定要放烤架上 空气炸锅没有烤架能用吗