万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知(zhī)晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国(guó)信达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿(zī)势(shì)都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的(de)那么简单。甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的

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　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次(cì)围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是一(yī)起中国信(xìn)达(dá)北(běi)分讨债的(de)故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这(zhè)些房子根本(běn)没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道(dào)证实(shí)了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这(zhè)些业(yè)主确实已经支付(fù)价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提(tí)出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求(qiú)法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人(rén)民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题(tí)的批(pī)复》，以司(sī)法解释(shì)的方式(shì)明确了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他(tā)债权(quán)的，人民(mín)法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部分价(jià)款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

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　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到(dào)金谷信(xìn)托(tuō)踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了(le)赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责(zé)任公司(sī)成为了唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相较其(qí)他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)进(jìn)入(rù)北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘高端的(de)姿(zī)态杀(shā)入市场，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对(duì)手是当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的(de)36万元/平(píng)米，说(shuō)明万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名(míng)人(rén)士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的背(bèi)后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖(wā)出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试(shì)过多(duō)元化业(yè)务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记录(lù)。质权人(rén)包括海金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间完(wán)全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官(guān)网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇(fù)还(hái)在持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和(hé)中(zhōng)赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，上(shàng)述(shù)被执行人甘油是用猪油做的吗，食品级甘油是什么做的(rén)成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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