近两年火爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的(de)时应了解(jiě)资(zī)产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格(gé)的变化。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综(zōng)合(hé)影响(xiǎng)，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文(wén)件，结合行业及(jí)市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投(tóu)资(zī)决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额(é)二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价格(gé)反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但不等同于债券的(de)固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的(de)投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相(xiāng)对高的(de)收(shōu)益(yì)性，在(zài)有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场(chǎng)对于(yú)未来分红水平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素(sù)之(zhī)一(yī)。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的(de)二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程(chéng)度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动(dòng)受多(duō)重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额(é)的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金(jīn)份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金(jīn)分红前(qián)后(hòu)均(jūn)可以(yǐ)获得公(gōng)平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配和(hé)本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是(shì)本金与(yǔ)增值两个(gè)部(bù)分，两(liǎng)个部(bù)分(fēn)之间(jiān)的比例是(shì)变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大(dà)多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类(lèi)和产杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介(chǎn)权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益主要包括每(měi)年的(de)现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，两者的比率也是(shì)变动的，对(duì)特(tè)许经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格(gé)和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的(de)特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余(yú)期限(xiàn)较长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目(mù)的分派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额(é)单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下(xià)降是(shì)正常现象，投(tóu)资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑(zhù)的(de)更新(xīn)改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延(yán)长(zhǎng)经营(yíng)期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时(shí)点，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金净流(liú)量(liàng)是指企业(yè)经(jīng)营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独(dú)立的(de)资(zī)产配置(zhì)功(gōng)能(néng)，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权(quán)类的资产可以更多(duō)关(guān)注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关(guān)注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报(bào)，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实(shí)力等多重因(yīn)素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规(guī)模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次(cì)年(nián)的可供分(fēn)配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析(xī)，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的(de杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介)管理能(néng)力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介