导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本(běn)文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判断(duàn)中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第(dì)七(qī)次(cì)人(rén)口(kǒu)普查(chá)调(diào)查数(shù)据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民(mín)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较(jiào)发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差(chà)距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一(yī)套房无(wú)法满足流动人口的(de)租(zū)赁和(hé)置业(yè)需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是(shì)过去二十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么当下房(fáng)地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块(kuài)之间(jiān)，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数(shù)，回(huí)答当前(qián)的房子是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的(de)算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不(bù)大(dà)。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据(jù)有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利(lì)用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算中国城(ché莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义ng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套(tào)数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们(men)需要进一步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国(guó)城镇居(jū)民的(de)住(zhù)宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实(shí)际(jì)变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存量供(gōng)给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口净流(liú)入地的住宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国(guó)的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省(shěng)际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南(nán)京工(gōng)作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买一套(tào)房(fáng)。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无(wú)法满足(zú)庞大(dà)流动人(rén)口的(de)租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有1莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义1.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化(huà)、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活(huó)带来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足(zú)现代(dài)生(shēng)活需求，在(zài)未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所(suǒ)需要的(de)住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人口静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多(duō)，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人(rén)口数(shù)不断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占(zhàn)比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)继(jì)续延(yán)续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源(yuán)和生(shēng)产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施(shī)配套(tào)差、没有或少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住(zhù)宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工作会(huì)议(yì)明(míng)确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不(bù)单(dān)局限于(yú)城市能级(jí)之(zhī)间差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二(èr)手房之(zhī)间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的(de)是人，并不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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